Zákonné predkupné právo k nehnuteľnosti | REALITY MOVE | Realitná kancelária Bratislava, Hraničná 12, Ružinov

Zákonné predkupné právo k nehnuteľnosti
27.11.2015

Pri pohľade na formu vlastníctva k nehnuteľnostiam nie je raritou, práve naopak, je pomerne bežnou skutočnosťou, že jednotlivé nehnuteľnosti sa nenachádzajú vo vlastníctve iba jednej osoby, ale sú predmetom spoluvlastníckeho práva, teda sa nachádzajú v spoluvlastníctve dvoch alebo viacerých osôb.

Podstata spoluvlastníctva, s výnimkou spoluvlastníctva manželov, ktoré je v zásade bezpodielové, spočíva okrem iného v tom, že vlastníctvo k určitej veci ako celku je rozdelené pomerne medzi jednotlivých spoluvlastníkov, z čoho vyplýva, že ani jeden zo spoluvlastníkov nie je oprávnený nakladať s celou vecou, ale len s jemu prislúchajúcim spoluvlastníckym podielom, pričom však ani v tomto nakladaní nie je úplne neobmedzený.

Toto obmedzenie sa prejavuje predovšetkým v momente, keď sa jeden zo spoluvlastníkov rozhodne svoj spoluvlastnícky podiel previesť (teda predať, darovať a pod.) na inú osobu, odlišnú od ostaných spoluvlastníkov (pozn.: v takomto prípade sa obvykle používa termín „na tretiu osobu“).

Skôr ako daný spoluvlastník pristúpi k samotnému prevodu jemu prislúchajúceho podielu na tretiu osobu, musí tento svoj spoluvlastnícky podiel ponúknuť ostatným spoluvlastníkom na odkúpenie, za rovnakých podmienok, ako mieni tento prevod realizovať s treťou osobou (v prípade bezodplatného prevodu, teda v prípade darovania, musí povinný spoluvlastník ponúknuť svoj podiel na odkúpenie ostaným spoluvlastníkom za trhovú cenu, zistenú napríklad znaleckým posudkom alebo na základe ponuky realitných kancelárií v obdobných prípadoch), teda je limitovaný predkupným právom ostatných spoluvlastníkov vyplývajúcim zo zákona (zákonné predkupné právo), konkrétne z ustanovenia § 140 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník (OZ).

Jedinou výnimkou, kedy tak spoluvlastník nemusí učiniť, teda ponúknuť svoj podiel na odkúpenie ostatným spoluvlastníkom, je v prípade, keď tento svoj spoluvlastnícky podiel mieni previesť na osobu blízku v zmysle ustanovenia § 116, 117 OZ, teda na príbuzného v priamom rade (rodič, dieťa, vnuk), prípadne na súrodenca alebo na manžela/ku, alebo na inú osobu v pomere rodinnom alebo obdobnom, ak by táto osoba ujmu, ktorú utrpela jedna z nich, druhá dôvodne pociťovala ako vlastnú ujmu.

Následky nerešpektovania tohto predkupného práva ostatných spoluvlastníkov sú pomerne závažné.

Oprávnený spoluvlastník, teda spoluvlastník ktorého predkupné právo bolo porušené, má v podstate na výber jednu z troch zákonných možností ako sa v takomto prípade brániť:

1.         Môže sa na súde domáhať vyslovenia relatívnej neplatnosti zmluvy o prevode podielu zo spoluvlastníctva na tretiu osobu (v prípade jeho úspechu, by sa na takýto prevod hľadelo ako na prevod, ktorý sa nikdy neuskutočnil, teda by platil právny stav ako pred týmto prevodom);

2.         Môže sa voči nadobúdateľovi (tretej osobe) domáhať, aby mu predaný spoluvlastnícky podiel ponúkol za rovnakých podmienok, za ktorých ich kúpil od povinnej osoby (v prípade, že tak nadobúdateľ dobrovoľne neurobí, môže sa domáhať na súde vydania rozhodnutia, ktorým sa pri kúpe nahradí prejav vôle nadobúdateľa (§ 161 ods. 3 O.s.p.), teda v prípade úspechu oprávnený spoluvlastník nadobudne tento spoluvlastnícky podiel za rovnakých podmienok, ako ich kúpila tretia osoba, teda nadobúdateľ);

3.         Treťou možnosťou je, že si ponechá predkupné právo, ktoré však začne pôsobiť až voči nadobúdateľovi (to znamená, že v prípade, že sa táto tretia osoba (nadobúdateľ) rozhodne opäť previesť tento podiel na niekoho iného, má oprávnený spoluvlastník voči tejto tretej osobe rovnaké predkupné právo, aké mal voči pôvodnému spoluvlastníkovi, ktorý nerešpektujúc predkupné právo oprávneného spoluvlastníka previedol svoj podiel na túto tretiu osobu).

Pokiaľ sa zaoberáme zákonným predkupným právom vyplývajúcim z príslušných ustanovení Občianskeho zákonníka, ktoré prináleží spoluvlastníkom určitej veci, v tomto prípade nehnuteľnosti, rozhodne nemôžeme prehliadať tú skutočnosť, že zákonné predkupné právo môže vyplývať aj z iného právneho predpisu.

Zákonné predkupné právo pri prevode nehnuteľnosti, ktorá je kultúrnou pamiatkou

Najbežnejším prípadom, kedy sa v praxi môžeme stretnúť so zákonným predkupným právom odlišným od predkupného práva v zmysle ustanovenia § 140 OZ je vtedy, keď máme v úmysle previesť vlastnícke právo ku kultúrnej pamiatke.

V zmysle ustanovenia § 23 zákona č. 49/2002 Z. z. o ochrane pamiatkového fondu má štát zastúpený Ministerstvom kultúry Slovenskej republiky predkupné právo, ak vlastník zamýšľa predať kultúrnu pamiatku alebo jej časť.

V takomto prípade je vlastník kultúrnej pamiatky povinný túto písomne ponúknuť na kúpu ministerstvu, pričom tak musí učiniť ohlásením všetkých podmienok (predovšetkým výšky kúpnej ceny, podmienok jej splatnosti, prípadne iných podmienok pri predaji).

Ak štát ponuku prijme, je ministerstvom určená štátna organizácia povinná do 90 dní odo dňa prijatia ponuky uzavrieť s vlastníkom kultúrnej pamiatky kúpnu zmluvu, ak nie je dohodnuté inak (štát musí zaplatiť za kultúrnu pamiatku cenu ponúknutú niekým iným, ak nie je dohodnuté inak. Ak štát nemôže splniť podmienky ponúknuté popri cene a ak ich nemožno vyrovnať ani odhadnou cenou, predkupné právo zanikne.). Ak štát ponuku neprijme do 30 dní odo dňa jej doručenia, predkupné právo zaniká.


V tejto súvislosti považujeme za mimoriadne potrebné zdôrazniť, že povinnosť ponúknuť nehnuteľnosť na kúpu ministerstvu platí aj v prípade predaja bytu, respektíve nebytového priestoru v budove, ktorá je kultúrnou pamiatkou, na čo vlastníci týchto nehnuteľností pomerne často zabúdajú.


Pre REALITY MOVE, s.r.o. vypracoval Mgr. Stanislav Pekelnický, spolupracujúci advokát

Zobraziť všetky
 
Lightbox
Tu si môžete uložiť nehnuteľnosti, ktoré vás zaujali.
Zobraziť všetky nehnuteľnosti v Lightboxe
 
© 2017 REALITY MOVE
made by TRIAD