Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov
01.03.2012
182/1993 Z.z.
ZÁKON
NÁRODNEJ RADY SLOVENSKEJ REPUBLIKY
z 8. júla 1993
o vlastníctve bytov
a nebytových priestorov
Zmena: 151/1995 Z.z.
Zmena: 158/1998 Z.z.
Zmena: 173/1999 Z.z.
Zmena: 252/1999 Z.z.
Zmena: 400/2002 Z.z.
Zmena: 512/2003 Z.z.
Zmena: 367/2004 Z.z.
Zmena: 469/2005 Z.z.
Zmena: 268/2007 Z.z.
Zmena: 325/2007 Z.z.
Zmena: 595/2009 Z.z. s účinnosťou od 1.februára 2010
Zmena: 70/2010 Z.z. s účinnosťou od 1.apríla 2010
Zmena: 69/2012 Z.z. s účinnosťou od 1. marca 2012
Národná rada Slovenskej republiky sa uzniesla na tomto zákone:
Čl.I
PRVÁ ČASŤ
ZÁKLADNÉ USTANOVENIA
Predmet a rozsah úpravy
§ 1
(1) Tento zákon upravuje spôsob a podmienky nadobudnutia vlastníctva bytov a
nebytových priestorov v bytovom dome, práva a povinnosti vlastníkov týchto
bytových domov, práva a povinnosti vlastníkov bytov a nebytových priestorov,
ich vzájomné vzťahy a práva k pozemku.
(2) Tento zákon sa nevzťahuje na byty osobitného určenia1) okrem bytov stavebne
určených na bývanie ťažko telesne postihnutej osoby, najmä bezbariérový byt,
1a) byty v domoch osobitného určenia, 2) byty v domoch určených podľa
schváleného územného plánu na asanáciu a na predaj bytov v rodinných domoch, 3)
ktoré majú len jeden byt.
(3) Ustanovenia osobitných predpisov o podmienkach nadobúdania nehnuteľného
majetku devízovými cudzozemcami nie sú týmto zákonom dotknuté. 4)
------------------------------------------------------------------
1) § 2 zákona Slovenskej národnej rady č. 189/1992 Zb. o
úprave niektorých pomerov súvisiacich s nájmom bytov a s bytovými náhradami.
1a) § 2 ods. 2 písm. a) zákona Slovenskej národnej rady č. 189/1992 Zb. o
úprave niektorých pomerov súvisiacich s nájmom bytov a bytovými náhradami.
2) § 3 zákona Slovenskej národnej rady č. 189/1992 Zb.
3) § 43b zákona č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku
(stavebný zákon) v znení zákona č. 237/2000 Z. z.
4) § 25 devízového zákona č.528/1990 Zb. v znení zákona č. 228/1992 Zb., zákona
č. 264/1992 Zb., zákona Národnej rady Slovenskej republiky č. 26/1993 Z.z. a
zákona Národnej rady Slovenskej republiky č. 106/1993 Z.z.
§ 2
(1) Bytom sa na účely tohto zákona rozumie miestnosť alebo súbor miestností,
ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu trvalo určené na bývanie a môžu na tento
účel slúžiť ako samostatné bytové jednotky.
(2) Bytovým domom (ďalej len "dom") sa na účely tohto zákona rozumie
budova, v ktorej je viac ako polovica podlahovej plochy určená na bývanie a má
viac ako tri byty a v ktorej byty a nebytové priestory sú za podmienok
ustanovených v tomto zákone vo vlastníctve alebo spoluvlastníctve jednotlivých
vlastníkov a spoločné časti domu a spoločné zariadenia tohto domu sú súčasne v
podielovom spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov.
(3) Nebytovým priestorom sa na účely tohto zákona rozumie miestnosť alebo súbor
miestností, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu určené na iné účely ako na
bývanie; nebytovým priestorom nie je príslušenstvo bytu 5) ani spoločné časti
domu a spoločné zariadenia domu.
(4) Spoločnými časťami domu sa na účely tohto zákona rozumejú časti domu nevyhnutné
na jeho podstatu a bezpečnosť, najmä základy domu, strechy, chodby, obvodové
múry, priečelia, vchody, schodištia, spoločné terasy, podkrovia, povaly,
vodorovné nosné a izolačné konštrukcie a zvislé nosné konštrukcie.
(5) Spoločnými zariadeniami domu sa na účely tohto zákona rozumejú zariadenia,
ktoré sú určené na spoločné užívanie a slúžia výlučne tomuto domu, a to aj v
prípade, ak sú umiestnené mimo domu. Takýmito zariadeniami sú najmä výťahy,
práčovne a kotolne vrátane technologického zariadenia, sušiarne, kočíkarne,
spoločné televízne antény, bleskozvody, komíny, vodovodné, teplonosné,
kanalizačné, elektrické, telefónne a plynové prípojky.
(6) Spoločnými časťami domu a príslušenstvom domu, ktoré sú určené na spoločné
užívanie a slúžia výlučne tomuto domu a pritom nie sú stavebnou súčasťou domu
(ďalej len "príslušenstvo"), sa na účely tohto zákona rozumejú
oplotené záhrady a stavby, najmä oplotenia, prístrešky a oplotené nádvoria,
ktoré sa nachádzajú na pozemku patriacom k domu (ďalej len "priľahlý
pozemok").
(7) Podlahovou plochou bytu sa na účely tohto zákona rozumie podlahová plocha
všetkých miestností bytu a miestností, ktoré tvoria príslušenstvo bytu, 5) bez
plochy lodžií a balkónov.
------------------------------------------------------------------
5) § 121 ods.2 Občianskeho zákonníka.
§ 3
(1) Ak tento zákon neustanovuje inak, vzťahuje sa na práva a povinnosti
vlastníkov domov, bytov a nebytových priestorov Občiansky zákonníka a osobitné
predpisy. 6)
(2) Právne vzťahy k bytom a nebytovým priestorom v domoch sa spravujú
ustanoveniami Občianskeho zákonníka a osobitných predpisov, ktoré sa týkajú
nehnuteľností, ak tento zákon neustanovuje inak.
(3) Ustanovenia osobitných predpisov 7) nie sú týmto zákonom dotknuté.
------------------------------------------------------------------
6) Napr. zákon č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových
priestorov v znení neskorších predpisov.
7) § 22 a
nasl. zákona č. 42/1992 Zb. o úprave majetkových vzťahov a vyporiadaní
majetkových nárokov v družstvách v znení neskorších predpisov.
§ 4
Nadobúdanie vlastníctva
(1) Vlastníctvo bytu alebo nebytového priestoru v dome sa nadobúda
a) na základe zmluvy o prevode vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v
dome s vlastníkom domu alebo s právnickou osobou, ktorá má právo hospodárenia k
domu, s vlastníkom bytu alebo nebytového priestoru,
b) na základe zmluvy o výstavbe domu, vstavbe alebo nadstavbe,
c) dedením,
d) rozhodnutím štátneho orgánu. 8)
(2) Byt alebo nebytový priestor v dome môže byť vo vlastníctve fyzickej osoby
alebo právnickej osoby, v podielovom spoluvlastníctve fyzickej osoby alebo
právnickej osoby alebo v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov.
------------------------------------------------------------------
8) § 132 Občianskeho zákonníka.
DRUHÁ ČASŤ
PREVOD VLASTNÍCTVA BYTOV A NEBYTOVÝCH PRIESTOROV V DOME
§ 5
Zmluva o prevode vlastníctva bytu a nebytového priestoru v dome
(1) Zmluva o prevode vlastníctva bytu a zmluva o prevode vlastníctva nebytového
priestoru v dome musí byť písomná a okrem všeobecných náležitostí 9) musí
obsahovať
a) popis bytu alebo nebytového priestoru v dome a príslušenstva bytu, 5)
vymedzenie polohy bytu alebo nebytového priestoru v dome označením čísla bytu,
čísla vchodu a opisom nebytového priestoru, určenie rozsahu podlahovej plochy a
vybavenia bytu a nebytového priestoru v dome,
b) vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vlastníka bytu alebo
nebytového priestoru v dome na spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach
domu, na príslušenstve, na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku,
pričom veľkosť spoluvlastníckeho podielu je určená podielom podlahovej plochy
bytu alebo nebytového priestoru k úhrnu podlahových plôch všetkých bytov a
nebytových priestorov v dome, ak sa pri priľahlom pozemku nepostupuje podľa
písmena e),
c) určenie a popis spoločných častí domu, spoločných zariadení domu,
príslušenstva a priľahlého pozemku a prípadné určenie, ktoré spoločné časti
domu a spoločné zariadenia domu, časti príslušenstva a priľahlého pozemku
užívajú len niektorí vlastníci bytov a niektorí vlastníci nebytových
priestorov,
d) úpravu práv k pozemku zastavanému domom a k priľahlému pozemku,
e) vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu na priľahlom pozemku dohodou
nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru s vlastníkom domu,
f) zistenie technického stavu bytu a nebytového priestoru podľa znaleckého
posudku s uvedením opráv, ktoré treba nevyhnutne vykonať v najbližších
dvanástich mesiacoch, ak o to nadobúdateľ bytu alebo nebytového priestoru
požiada,
g) vyhlásenie nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru v dome o pristúpení
k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy,
h) úpravu práv k zariadeniam civilnej ochrany, ak sú také objekty v dome, po
predchádzajúcom súhlase príslušných orgánov. 9a)
(2) Prílohou zmluvy o prevode vlastníctva bytu alebo zmluvy o prevode
vlastníctva nebytového priestoru je vyhlásenie správcu alebo predsedu
spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, že vlastník bytu
nemá žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu alebo
nebytového priestoru a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv; to neplatí,
ak ide o prvý prevod vlastníctva bytu. Ak ide o prvý prevod vlastníctva bytu alebo
nebytového priestoru, prílohou zmluvy o prevode vlastníctva bytu alebo zmluvy o
prevode vlastníctva nebytového priestoru je aj vyhlásenie prenajímateľa o tom,
že nájomca bytu alebo nebytového priestoru nemá žiadne nedoplatky na nájomnom a
na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru.
(3) Zmluva o prevode vlastníctva bytu alebo zmluva o prevode vlastníctva
nebytového priestoru v dome okrem náležitostí podľa odseku 1 môže obsahovať aj
vymedzenie spoluvlastníckeho podielu na kotolni, ak vykuruje viac domov a na
základe dohody medzi nadobúdateľmi bytov a vlastníkom domu prechádza zmluvou o
prevode vlastníctva bytu do podielového spoluvlastníctva vlastníkov bytov a
vlastníkov nebytových priestorov v dome.
(4) Vlastníctvo bytu alebo nebytového priestoru v dome, spoluvlastnícky podiel
na spoločných častiach domu, na spoločných zariadeniach domu a na príslušenstve
a spoluvlastnícky podiel na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku sa
nadobúdajú vkladom do katastra nehnuteľností. 10)
(5) S návrhom na zápis vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností sa
predloží dokumentácia, z ktorej je zrejmá poloha a plocha bytu a nebytového
priestoru v dome, spoločných častí domu a príslušenstva. K prvej zmluve o
prevode vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome sa pripoja situačné
plány jednotlivých poschodí domu s vyznačením jednotlivých bytov a nebytových
priestorov v dome, ich čísiel a identifikácia pozemku. Návrh na zápis a
dokumentáciu je povinný predložiť predávajúci.
(6) Práva a povinnosti zo zmluvy o prevode vlastníctva bytu alebo nebytového
priestoru v dome prechádzajú na právneho nástupcu vlastníka bytu alebo
nebytového priestoru v dome.
(7) Ak nedôjde k prevodu vlastníctva všetkých bytov a nebytových priestorov v
dome, je pôvodný vlastník domu vlastníkom ostatných bytov a nebytových
priestorov v dome, spoluvlastníkom spoločných častí domu, spoločných zariadení
domu, príslušenstva a pozemku a má práva a povinnosti vlastníka bytov a
nebytových priestorov v dome.
(8) Náklady spojené s prevodom vlastníctva bytu a nebytového priestoru znáša
predávajúci; predávajúci môže požadovať od nadobúdateľa náhradu preukázateľne
zaplatených správnych poplatkov a odmenu notára podľa osobitných predpisov.
10a) Znalečné znášajú pomerne tí nadobúdatelia, ktorí o znalecký posudok
požiadali podľa odseku 1 písm. f).
------------------------------------------------------------------
5) § 121 ods. 2 Občianskeho zákonníka.
9) § 43 a
nasl. a § 588 a
nasl. Občianskeho zákonníka.
9a) Zákon Národnej rady Slovenskej republiky č. 42/1994 Z. z. o civilnej
ochrane obyvateľstva v znení neskorších predpisov.
10) Zákon Národnej rady Slovenskej republiky č. 162/ 1995 Z. z. o katastri
nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam
(katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov.
10a) Zákon Národnej rady Slovenskej republiky č. 145/1995 Z.z. o správnych
poplatkoch v znení neskorších predpisov.
Položka C bod 3 prílohy k vyhláške Ministerstva spravodlivosti Slovenskej
republiky č. 31/1993 Z.z. o odmenách a náhradách notárov v znení vyhlášky
Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 209/1994 Z.z.
Správa domu vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome
§ 6
(1) Na správu domu sa zriaďuje spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových
priestorov v dome (ďalej len "spoločenstvo"), ak vlastníci bytov a
nebytových priestorov neuzavrú zmluvu o výkone správy s inou právnickou osobou
alebo fyzickou osobou (ďalej len "správca"), najmä s bytovým
družstvom.
(2) Správa domu je obstarávanie služieb a tovaru, ktorými správca alebo
spoločenstvo zabezpečuje pre vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome
a) prevádzku, údržbu, opravy a udržiavanie spoločných častí domu, spoločných
zariadení domu, priľahlého pozemku a príslušenstva,
b) služby spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru,
c) vedenie účtu domu v banke,
d) vymáhanie škody, nedoplatkov vo fonde prevádzky, údržby a opráv a iných
nedoplatkov,
e) iné činnosti, ktoré bezprostredne súvisia s užívaním domu ako celku jednotlivými
vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome.
(3) Na správu domu nesmú byť dohodnuté súčasne viaceré formy správy domu. Na
správu v jednom dome môže byť uzavretá zmluva len s jedným správcom alebo len
jedna zmluva o spoločenstve.
(4) Zmluvy uzatvorené v rozpore s odsekom 3 sú neplatné.
Spoločenstvo
§ 7
(1) Spoločenstvo je právnická osoba11) založená podľa tohto zákona, ktorá
spravuje spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu, nebytové priestory,
ktoré sú v spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov (ďalej len
"spoločné nebytové priestory"), príslušenstvo a priľahlý pozemok
vrátane ich údržby a obnovy. Spoločenstvo zabezpečuje plnenia spojené s
užívaním bytov a nebytových priestorov v dome. Spoločenstvo vzniká dňom zápisu
do registra spoločenstiev vedenom obvodným úradom v sídle kraja (ďalej len
"správny orgán") príslušným podľa sídla spoločenstva 12) (ďalej len
"register").
(2) Návrh na zápis do registra je povinný podať
vlastník domu alebo splnomocnený zástupca vlastníkov bytov a nebytových
priestorov v dome do jedného mesiaca po podaní návrhu na vklad vlastníckeho
práva do katastra nehnuteľností, 10) splnomocnený zástupca vlastníkov bytov a
nebytových priestorov v dome pri zmene správy domu alebo správca pri vzniku spoločenstva
zo zákona; pravosť podpisu musí byť úradne osvedčená. Súčasťou návrhu na zápis
do registra je zmluva o spoločenstve v dvoch vyhotoveniach, doklad o
bezúhonnosti predsedu spoločenstva a stanovy spoločenstva, ak to zmluva o
spoločenstve určuje, zápisnica a prezenčná listina zo schôdze vlastníkov bytov
a nebytových priestorov v dome ak zákon neustanovuje inak, výpis z listu
vlastníctva a správny poplatok. V prípade zmeny formy správy je súčasťou návrhu
aj výpoveď zmluvy o výkone správy. Spoločenstvo môžu založiť aj vlastníci bytov
a nebytových priestorov viacerých domov.
(3) Konanie o registrácii sa začne dňom, keď je správnemu orgánu doručený návrh
na zápis do registra, ktorý obsahuje náležitosti podľa odseku 2. Prekážkou
konania o registrácii spoločenstva nie je plynutie výpovednej lehoty pri
skončení platnosti zmluvy o výkone správy.
(4) Ak návrh na zápis do registra neobsahuje náležitosti podľa odseku 2,
správny orgán upozorní vlastníka domu alebo splnomocneného zástupcu vlastníkov
bytov a nebytových priestorov v dome alebo správcu
pri vzniku spoločenstva zo zákona do 15 dní od doručenia návrhu, že
konanie o registrácii začne až po odstránení nedostatkov.
(5) Správny orgán vykoná zápis do registra do 15 dní od začatia konania, alebo
ak ide o zmenu formy správy, nasledujúci deň po skončení platnosti zmluvy o
výkone správy. Správny orgán do troch dní po zápise do registra zašle
spoločenstvu jedno vyhotovenie zmluvy o spoločenstve, na ktorom vyznačí deň
vykonania zápisu do registra.
(6) Vznik spoločenstva, jeho názov a sídlo oznámi správny orgán príslušnej
krajskej správe Štatistického úradu Slovenskej republiky do desiatich dní odo
dňa zápisu do registra.
(7) Do registra sa zapisuje
a) názov a sídlo spoločenstva,
b) identifikačné číslo,
c) orgány spoločenstva,
d) meno, priezvisko a adresa trvalého pobytu štatutárneho orgánu.
(8) Do registra sa zapisuje aj zmena alebo zánik zapisovaných skutočností.
Štatutárny orgán je povinný podať príslušnému správnemu orgánu návrh na zápis
zmeny zapisovaných skutočností do 15 dní odo dňa, keď zmeny nastali, na ktorom
musí byť pravosť podpisu úradne osvedčená. Ak bol návrh podaný oneskorene,
zmenu alebo zánik zapisovaných skutočností na základe tohto návrhu správny
orgán nezapíše. K návrhu sa musí priložiť zápisnica, prezenčná listina a
uznesenie zhromaždenia vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome (ďalej
len "zhromaždenie") o vykonaní zmeny zmluvy o spoločenstve, dodatok k
zmluve o spoločenstve v dvoch vyhotoveniach, správny poplatok a pri zmene štatutárneho
orgánu aj doklad preukazujúci jeho bezúhonnosť.
(9) V registri sa ďalej vyznačí
a) vstup spoločenstva do likvidácie vrátane mena, priezviska a adresy trvalého
pobytu likvidátora,
b) vyhlásenie konkurzu vrátane mena, priezviska a adresy trvalého pobytu
správcu konkurznej podstaty,
c) právny dôvod výmazu spoločenstva.
(10) Náležitosti zapísané v registri sú účinné voči každému odo dňa vykonania
zápisu do registra.
(11) Na konanie podľa tohto zákona sa nevzťahuje všeobecný predpis o správnom
konaní.
------------------------------------------------------------------
10) Zákon Národnej rady Slovenskej republiky č. 162/ 1995 Z. z. o katastri
nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam
(katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov.
11) § 18 ods. 2 písm. d) Občianskeho zákonníka.
12) § 4 ods. 3 zákona č. 515/2003 Z. z. o krajských úradoch a obvodných úradoch
a o zmene a doplnení niektorých zákonov.
§ 7a
(1) Písomnú zmluvu o spoločenstve pri prvom prevode vlastníctva bytu alebo
nebytového priestoru v dome uzatvára vlastník domu s každým novým vlastníkom
bytu a nebytového priestoru v dome, ak so zriadením spoločenstva vyslovila
súhlas nadpolovičná väčšina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.
Pri zmene formy správy domu je potrebný súhlas so zmluvou o spoločenstve
najmenej dvojtretinovej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových
priestorov v dome. Takto uzavretá zmluva o spoločenstve je záväzná pre všetkých
vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Zmluvu o spoločenstve nemôže
vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome vypovedať.
(2) S prevodom alebo prechodom vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v
dome prechádzajú na nového vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome
práva a povinnosti vyplývajúce zo zmluvy o spoločenstve. Ak vlastník bytu alebo
nebytového priestoru v dome nadobudol byt alebo nebytový priestor v dome na
základe zmluvy o vstavbe alebo nadstavbe domu, je povinný pristúpiť k zmluve o
spoločenstve. Prevodom alebo prechodom bytu alebo nebytového priestoru na
nového vlastníka odstupuje doterajší vlastník bytu alebo nebytového priestoru v
dome od zmluvy o spoločenstve; záväzky vyplývajúce z tejto zmluvy zanikajú až
ich usporiadaním. Nového vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome
zaväzujú aj právne úkony týkajúce sa domu, spoločných častí domu a spoločných
zariadení domu, príslušenstva a pozemku vykonané pred prevodom alebo prechodom
vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome.
(3) Zmluva o spoločenstve musí obsahovať
a) názov a sídlo spoločenstva,
b) orgány spoločenstva a ich právomoc,
c) spôsob správy spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných
nebytových priestorov, príslušenstva a pozemku,
d) úpravu práv a povinností vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome,
e) úpravu majetkových pomerov spoločenstva,
f) spôsob a oprávnenie hospodárenia s prostriedkami fondu prevádzky, údržby a
opráv.
(4) V zmluve o spoločenstve sa môže určiť, že spoločenstvo vydá stanovy, ktoré
upravia vnútornú organizáciu spoločenstva a podrobnejšie upravia niektoré veci
obsiahnuté v zmluve o spoločenstve.
§ 7b
(1) Spoločenstvo môže vykonávať len činnosti vymedzené týmto zákonom. Hospodári
s úhradami vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome za plnenia spojené s
užívaním bytu alebo nebytového priestoru okrem úhrad za tie služby a práce,
ktoré vlastník bytu a nebytového priestoru v dome uhrádza priamo dodávateľovi
(ďalej len "úhrady za plnenia"), a s fondom prevádzky, údržby a opráv,
ktorý sa tvorí z príspevkov vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome,
ako aj s majetkom získaným svojou činnosťou. Do majetku spoločenstva nepatria
byty a nebytové priestory v dome. Spoločenstvo nemôže nadobúdať do vlastníctva
byty, nebytové priestory alebo iný nehnuteľný majetok. Spoločenstvo môže v mene
vlastníkov bytov prenajímať spoločné nebytové priestory, spoločné časti domu a
zariadenia domu, príslušenstvo a priľahlý pozemok.
(2) Spoločenstvo uzatvára zmluvy v rozsahu svojej činnosti podľa tohto zákona,
najmä o dodávke plnení spojených s užívaním bytov a nebytových priestorov, o
poistení domu alebo o prenájme podľa odseku 1. Spoločenstvo rozhoduje o
rozúčtovaní nákladov na správu domu a úhrad za plnenia na jednotlivých
vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak to nevylučuje osobitný
predpis 12aa). Pri rozúčtovaní je spoločenstvo povinné zohľadniť mieru
využívania spoločných častí a spoločných zariadení domu vlastníkmi bytov a
nebytových priestorov v dome. Spoločenstvo môže vo vlastnom mene vymáhať
plnenie povinností vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome podľa tohto
zákona.
(3) Spoločenstvo je povinné najneskôr do 31. mája
nasledujúceho roka predložiť vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome
správu o svojej činnosti za predchádzajúci rok týkajúcej sa domu, najmä o
finančnom hospodárení domu, o stave spoločných častí domu a spoločných
zariadení domu, ako aj o iných významných skutočnostiach, ktoré súvisia so
správou domu. Zároveň je povinné vykonať vyúčtovanie použitia fondu prevádzky,
údržby a opráv, úhrad za plnenia rozúčtované na jednotlivé byty a nebytové
priestory v dome. Ak spoločenstvo končí svoju činnosť, je povinné 30 dní pred
jej skončením, najneskôr v deň skončenia činnosti, predložiť vlastníkom bytov a
nebytových priestorov v dome správu o svojej činnosti týkajúcej domu a odovzdať
všetky písomné materiály, ktoré súvisia so správou domu vrátane vyúčtovania
použitia fondu prevádzky, údržby a opráv a úhrad za plnenia novému správcovi.
Zároveň je povinné previesť zostatok majetku vlastníkov na účtoch v banke na
nový účet domu zriadený v banke novým správcom.
(4) Spoločenstvo sa nemôže zúčastňovať na podnikaní iných osôb a nemôže
uzatvárať zmluvy o tichom spoločenstve. Spoločenstvo je povinné finančné
prostriedky vybrané od vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome alebo
získané vlastnou činnosťou zhromažďovať len na účtoch v banke. Majiteľom účtu domu zriadeného spoločenstvom v banke sú
vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome; spoločenstvo je príslušné
disponovať s finančnými prostriedkami na účte domu a vykonávať k tomuto účtu
práva a povinnosti vkladateľa podľa osobitného zákona o ochrane vkladov.12aaa)
Ak spoločenstvo tvorí viac domov, musí viesť samostatné analytické účty
osobitne za každý dom.
(5) Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome sú povinní uhrádzať finančné
prostriedky do fondu prevádzky, údržby a opráv a úhrady za plnenia.
Spoločenstvo zodpovedá za záväzky vlastníkov bytov a nebytových priestorov v
dome, ktoré vznikli pri výkone správy, až do výšky splatených úhrad za plnenia
alebo do výšky zostatku fondu prevádzky, údržby a opráv v príslušnom dome.
Zodpovednosť za úhradu záväzkov voči dodávateľom služieb a tovaru, ktoré
obstaráva spoločenstvo v rámci zmluvy o spoločenstve, nesie vlastník bytu alebo
nebytového priestoru v dome, iba ak nie sú kryté úhradami za plnenia alebo
úhradami preddavkov do fondu prevádzky, údržby a opráv spoločenstvu.
(6) Spoločenstvo môže za podmienok podľa § 14 ods. 3 uzavrieť zmluvu o úvere na
opravu, rekonštrukciu alebo modernizáciu spoločných častí, spoločných zariadení
a príslušenstva domu. Ak spoločenstvo tvorí viac domov, ručenie sa týka iba
vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ktorého sa úver týka. Vlastník
bytu alebo nebytového priestoru v dome ručí za záväzky vyplývajúce z úverovej
zmluvy v pomere veľkosti spoluvlastníckeho podielu na dome vymedzeného podľa §
5 ods. 1 písm. b) až do výšky ceny bytu alebo nebytového priestoru podľa
znaleckého posudku.
------------------------------------------------------------------
12aa) Napríklad zákon č. 223/2001 Z. z. o odpadoch a o zmene
a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov, zákon č. 442/2002
Z. z. o verejných vodovodoch a verejných kanalizáciách a o zmene a doplnení
zákona č. 276/2001 Z. z. o regulácii v sieťových odvetviach v znení neskorších
predpisov, zákon č. 657/2004 Z. z. o tepelnej energetike v znení zákona č.
99/2007 Z. z.
12aaa) Zákon Národnej rady Slovenskej republiky č.
118/1996 Z. z. o ochrane vkladov a o zmene a doplnení niektorých zákonov v
znení neskorších predpisov.
§ 7c
(1) Orgánmi spoločenstva sú
a) predseda,
b) rada,
c) zhromaždenie,
d) iný orgán, ak tak ustanoví zmluva o spoločenstve.
(2) Predseda je štatutárny orgán, ktorý riadi činnosť spoločenstva a koná v
jeho mene. Predsedu volí zhromaždenie nadpolovičnou väčšinou všetkých hlasov
vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome na tri roky. Za predsedu môže
byť zvolená len fyzická osoba, ktorá je spôsobilá na právne úkony a je
bezúhonná. Predseda rozhoduje o všetkých záležitostiach spoločenstva, ak nie sú
týmto zákonom, zmluvou o spoločenstve alebo stanovami zverené inému orgánu
spoločenstva. Predseda navrhuje po prerokovaní v rade zhromaždeniu na
schválenie
a) rozpočet spoločenstva na príslušný kalendárny rok,
b) ročnú účtovnú závierku spoločenstva,
c) výšku mesačných úhrad za plnenia,
d) výšku mesačných platieb za správu,
e) použitie prostriedkov fondu prevádzky, údržby a opráv,
f) výšku príspevkov do fondu prevádzky, údržby a opráv,
g) vyúčtovanie úhrad za plnenia,
h) podanie návrhu na exekučné konanie, 12ab)
i) vykonanie dobrovoľnej dražby12ac) bytu alebo nebytového priestoru v dome na
uspokojenie pohľadávok podľa § 15.
(3) Predsedu odvoláva zhromaždenie nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých
vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Ak je predseda odvolaný a nie
je súčasne zvolený nový predseda, ak sa predseda vzdá funkcie alebo ju nie je
schopný vykonávať z iných dôvodov najmenej po dobu troch po sebe nasledujúcich
kalendárnych mesiacov, do zvolenia nového predsedu vykonáva funkciu predsedu
člen rady určený radou.
(4) Predseda zodpovedá za škodu spôsobenú spoločenstvu, vlastníkom bytov a
nebytových priestorov v dome alebo tretím osobám porušením svojich povinností
alebo prekročením svojich právomocí.
(5) Rada je dozorný orgán spoločenstva. Rada
a) zvoláva zhromaždenie najmenej raz za rok,
b) kontroluje vedenie účtovníctva a iných dokladov,
c) navrhuje odvolanie predsedu,
d) kontroluje činnosť spoločenstva a navrhuje opatrenia na nápravu nedostatkov.
(6) Rada má najmenej troch členov. Členom rady môže byť len vlastník bytu alebo
nebytového priestoru v dome. Členom rady nemôže byť predseda. Funkčné obdobie
rady je tri roky. Na platné rozhodnutie rady je potrebný súhlas nadpolovičnej
väčšiny jej členov. Členovia rady sú oprávnení nahliadať do všetkých dokladov a
záznamov týkajúcich sa činnosti spoločenstva a kontrolujú, či spoločenstvo
vykonáva činnosť v súlade s týmto zákonom, zmluvou o spoločenstve alebo
stanovami spoločenstva.
(7) Predseda a člen rady nesmie
a) vo vlastnom mene ani na vlastný účet uzavierať obchody, ktoré súvisia s
činnosťou spoločenstva,
b) sprostredkúvať pre iné osoby obchody, ktoré sú predmetom činnosti
spoločenstva alebo s ním súvisia.
(8) Za bezúhonného sa na účely tohto zákona považuje ten, kto nebol právoplatne
odsúdený za trestný čin hospodársky, trestný čin proti majetku alebo iný
trestný čin spáchaný úmyselne, ktorého skutková podstata súvisí s predmetom
činnosti spoločenstva, ak sa naň nehľadí, akoby nebol odsúdený.12a) Bezúhonnosť
sa preukazuje výpisom z registra trestov12b) nie starším ako tri mesiace.
(9) Zhromaždenie tvoria všetci vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome.
Zhromaždenie zvoláva rada podľa potreby, najmenej raz za rok, alebo keď o to
požiada predseda alebo najmenej štvrtina vlastníkov bytov a nebytových
priestorov v dome. Zhromaždenie
a) schvaľuje zmeny zmluvy o spoločenstve, stanovy spoločenstva a zásady
hospodárenia,
b) schvaľuje rozpočet,
c) schvaľuje ročnú účtovnú závierku a vyúčtovanie úhrad za plnenia,
d) schvaľuje výšku mesačných úhrad za plnenia, mesačných platieb za správu a
príspevkov do fondu prevádzky, údržby a opráv,
e) rozhoduje o použití prostriedkov fondu prevádzky, údržby a opráv,
f) volí a odvoláva členov rady,
g) volí a odvoláva predsedu,
h) rozhoduje o zrušení, zlúčení, splynutí alebo rozdelení spoločenstva,
i) rozhoduje o úvere a o zabezpečení pohľadávok vyplývajúcich z poskytnutého
úveru a o vstavbe a nadstavbe bytov alebo nebytových priestorov,
j) rozhoduje o správe alebo o zmene spôsobu výkonu správy,
k) určuje odmenu predsedovi spoločenstva a členom rady,
l) rozhoduje o ďalších skutočnostiach, o ktorých podľa tohto zákona nerozhoduje
iný orgán.
------------------------------------------------------------------
12a) § 69 a
70 Trestného zákona v znení neskorších predpisov.
12ab) Zákon Národnej rady Slovenskej republiky č. 233/1995 Z. z. o súdnych
exekútoroch a exekučnej činnosti (Exekučný poriadok) a o zmene a doplnení
ďalších zákonov v znení neskorších predpisov.
12ac) Zákon č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách a o doplnení zákona
Slovenskej národnej rady č. 323/1992 Zb. o notároch a notárskej činnosti
(Notársky poriadok) v znení neskorších predpisov.
12b) Zákon č. 311/1999 Z. z. o registri trestov v znení neskorších predpisov.
§ 7d
(1) Spoločenstvo sa zrušuje
a) dňom uvedeným v rozhodnutí zhromaždenia o zrušení spoločenstva, inak dňom,
keď bolo toto rozhodnutie prijaté,
b) rozhodnutím zhromaždenia o zlúčení, splynutí alebo rozdelení spoločenstva,
c) vyhlásením konkurzu alebo zamietnutím návrhu na vyhlásenie konkurzu pre
nedostatok majetku.
(2) Spoločenstvo nemožno zrušiť podľa odseku 1 písm. a), ak nie je ku dňu
zrušenia uzavretá zmluva o výkone správy.
(3) Zhromaždenie môže rozhodnúť o zlúčení alebo splynutí spoločenstva s iným
spoločenstvom. Pri zlúčení prechádza majetok zrušeného spoločenstva a zostatok
úhrad za plnenia na spoločenstvo, s ktorým sa spoločenstvo zlúčilo. Pri
splynutí prechádza majetok spoločenstva a zostatok úhrad za plnenia na
spoločenstvo vzniknuté splynutím. Zmeny, ktoré zo zlúčenia alebo zo splynutia
vyplývajú a sú predmetom zápisu do registra, oznámi predseda novovzniknutého
spoločenstva do siedmich dní príslušnému správnemu orgánu.
(4) Spoločenstvo zaniká ku dňu výmazu z registra. Jeho zániku predchádza
zrušenie s likvidáciou alebo bez likvidácie. Likvidácia sa nevyžaduje, ak
majetok spoločenstva prechádza na iné spoločenstvo po zlúčení, rozdelení alebo
splynutí. V registri sa vykoná výmaz zaniknutého spoločenstva a zápis
spoločenstva vzniknutého splynutím k tomu istému dňu. Výmaz zlučovaného alebo
rozdeleného spoločenstva a zápis zmeny pri spoločenstve, s ktorým sa zanikajúce
spoločenstvo zlúčilo, alebo zápis nových spoločenstiev po rozdelení sa vykoná k
tomu istému dňu.
(5) Fond prevádzky, údržby a opráv a úhrady za plnenia môže likvidátor použiť
len na účely podľa tohto zákona. Ich zostatky likvidátor na základe rozhodnutia
zhromaždenia prevedie do 30 dní od zápisu zrušenia spoločenstva v registri na
správcu určeného v rozhodnutí zhromaždenia.
(6) Likvidačný zostatok sa prevedie do fondu prevádzky, údržby a opráv
príslušného domu. Odmenu likvidátora určí ten, kto likvidátora vymenoval.
Náklady likvidácie sa uhradia z majetku spoločenstva. Na zrušenie spoločenstva
s likvidáciou alebo bez likvidácie a na zánik sa použijú primerane ustanovenia
Obchodného zákonníka o zrušení a zániku obchodných spoločností, 12c) ak tento
zákon neustanovuje inak.
------------------------------------------------------------------
12c) § 68 až 75 Obchodného zákonníka.
Správca
§ 8
(1) Správcom môže byť právnická osoba alebo fyzická osoba podnikateľ, ktorá má
v predmete podnikania alebo v predmete činnosti správu a údržbu bytového fondu.
Činnosť správcu môže byť vykonávaná len podľa tohto zákona.
(2) Akákoľvek zmena, zrušenie, splynutie alebo zlúčenie správcov nemôže byť na
ujmu vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Správca je povinný o
tejto skutočnosti bezodkladne informovať vlastníkov bytov a nebytových
priestorov v dome.
(3) Správca je povinný viesť samostatné analytické účty osobitne za každý dom,
ktorý spravuje. Prostriedky získané z úhrad za plnenia od vlastníkov bytov a
nebytových priestorov v dome a prostriedky fondu prevádzky, údržby a opráv
(ďalej len "majetok vlastníkov") musí správca viesť oddelene od účtov
správcu v banke, a to osobitne pre každý spravovaný dom. Majiteľom účtu domu zriadeného správcom v banke sú
vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome; správca je príslušný disponovať
s finančnými prostriedkami na účte domu a vykonávať k tomuto účtu práva a
povinnosti vkladateľa podľa osobitného zákona o ochrane vkladov12aaa).
Majetok vlastníkov nie je súčasťou majetku správcu. Majetok vlastníkov nesmie
správca použiť na krytie alebo úhradu záväzkov, ktoré bezprostredne nesúvisia s
činnosťou spojenou so správou domu. Správca nesmie využiť majetok vlastníkov vo
vlastný prospech alebo v prospech tretích osôb.
(4) Majetok vlastníkov nemôže byť súčasťou konkurznej podstaty správcu ani
predmetom výkonu rozhodnutia podľa osobitných predpisov, 12d) ktorý smeruje
proti majetku správcu.
(5) Správca zodpovedá vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome za všetky
škody vzniknuté v dôsledku neplnenia alebo nedostatočného plnenia svojich
povinností vyplývajúcich z tohto zákona alebo zo zmluvy o výkone správy.
------------------------------------------------------------------
12d) Napríklad zákon č. 99/1963 Zb. Občiansky súdny poriadok
v znení neskorších predpisov, zákon Národnej rady Slovenskej republiky č.
233/1995 Z. z. o súdnych exekútoroch a exekučnej činnosti (Exekučný poriadok) a
o zmene a doplnení ďalších zákonov v znení neskorších predpisov.
§ 8a
(1) Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome uzatvoria so správcom
písomnú zmluvu o výkone správy. Zmluva o výkone správy, jej zmena alebo jej
zánik sa schvaľuje nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a
nebytových priestorov v dome. Schválená zmluva o výkone správy alebo jej zmena,
alebo jej zánik je záväzný pre všetkých vlastníkov bytov a nebytových
priestorov v dome, ak je podpísaný nadpolovičnou väčšinou vlastníkov bytov a
nebytových priestorov v dome a správcom. Správca je povinný schválenú zmluvu
alebo jej zmenu doručiť každému vlastníkovi bytu a nebytového priestoru v dome.
Na doručovanie sa vzťahuje osobitný predpis.12e) Zmluva o výkone správy
obsahuje najmä
a) vzájomné práva a povinnosti správcu a vlastníkov bytov a nebytových
priestorov v dome pri zabezpečovaní prevádzky, údržby a opráv domu,
b) spôsob výkonu správy spoločných častí domu, spoločných zariadení domu,
spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a pozemku,
c) zásady hospodárenia s prostriedkami fondu prevádzky, údržby a opráv vrátane
rozsahu oprávnenia disponovať s nimi,
d) zásady platenia úhrad za plnenia a hospodárenie s nimi,
e) zásady určenia výšky platieb za správu,
f) rozsah a obsah správy o činnosti správcu podľa odseku 2.
(2) Správca je povinný najneskôr do 31. mája nasledujúceho roka predložiť
vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome správu o svojej činnosti za
predchádzajúci rok týkajúcej sa domu, najmä o finančnom hospodárení domu, o
stave spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, ako aj o iných
významných skutočnostiach, ktoré súvisia so správou domu. Zároveň je povinný
vykonať vyúčtovanie použitia fondu prevádzky, údržby a opráv, úhrad za plnenia
rozúčtované na jednotlivé byty a nebytové priestory v dome. Ak správca končí
svoju činnosť, je povinný 30 dní pred jej skončením, najneskôr v deň skončenia
činnosti, predložiť vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome správu o
svojej činnosti týkajúcej sa tohto domu a odovzdať všetky písomné materiály,
ktoré súvisia so správou domu vrátane vyúčtovania použitia fondu prevádzky,
údržby a opráv a úhrad za plnenia. Zároveň je povinný previesť zostatok majetku
vlastníkov na účtoch v banke na účty nového správcu alebo spoločenstva.
(3) Dňom skončenia správy domu prechádzajú všetky
práva a povinnosti vyplývajúce zo zmlúv, ktoré súvisia so správou domu a ktoré
boli uzatvorené v mene vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, alebo
zo zmlúv uzavretých na základe rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových
priestorov v dome na nového správcu alebo na spoločenstvo.
(4) Ak správca nepredloží vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome
správu o svojej činnosti za predchádzajúci rok týkajúcu sa domu a vyúčtovanie
použitia fondu prevádzky, údržby a opráv a úhrad za plnenia v lehote podľa
odseku 2, nemá až do ich predloženia nárok na platby za správu. Ak správca
najneskôr v deň skončenia správy neprevedie zostatok finančných prostriedkov na
účte domu v banke na účet založený novým správcom alebo spoločenstvom, je
povinný zaplatiť na účet domu založený novým správcom alebo spoločenstvom úroky
z omeškania.
(5) Styk vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome so správcom
zabezpečuje zástupca vlastníkov zvolený na schôdzi vlastníkov bytov a
nebytových priestorov v dome (ďalej len "schôdza vlastníkov").
Zástupca vlastníkov informuje vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome o
činnosti správcu a o dôležitých otázkach prevádzky domu. Zástupca vlastníkov je
povinný uplatňovať voči správcovi požiadavky vlastníkov bytov a nebytových
priestorov v dome v súlade so zmluvou o výkone správy. Zástupca vlastníkov nie
je oprávnený rozhodovať o veciach, o ktorých môžu rozhodovať len vlastníci
bytov a nebytových priestorov v dome podľa § 14.
(6) Zmluva o výkone správy sa uzatvára so správcom písomne na neurčitý čas.
Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome môžu vypovedať zmluvu o výkone
správy len na základe rozhodnutia podľa § 14. Výpovedná lehota je tri mesiace ,
ak sa zmluvné strany v zmluve o výkone správy nedohodnú inak. Výpovedná lehota
začína plynúť od prvého dňa kalendárneho mesiaca nasledujúceho po doručení
výpovede.
(7) S prevodom alebo prechodom vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v
dome prechádzajú na nového vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome
práva a povinnosti vyplývajúce zo zmluvy o výkone správy. Ak vlastník bytu
alebo nebytového priestoru v dome nadobudol byt alebo nebytový priestor v dome
na základe zmluvy o vstavbe alebo nadstavbe domu, je povinný pristúpiť k zmluve
o výkone správy. Prevodom alebo prechodom bytu alebo nebytového priestoru v
dome na nového vlastníka odstupuje doterajší vlastník bytu alebo nebytového priestoru
v dome od zmluvy o výkone správy; záväzky vyplývajúce z tejto zmluvy zanikajú
až ich usporiadaním. Nového vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome
zaväzujú aj právne úkony týkajúce sa domu, spoločných častí domu a spoločných
zariadení domu, príslušenstva a pozemku vykonané pred prevodom alebo prechodom
vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome.
(8) Ak správca vypovedal zmluvu o výkone správy,
nemôže ukončiť výkon správy, ak vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome
nemajú ku dňu skončenia výpovednej lehoty uzavretú zmluvu o výkone správy s
iným správcom alebo nie je založené spoločenstvo. Právne vzťahy vlastníkov
bytov a nebytových priestorov v dome a správcu po uplynutí výpovednej lehoty sa
riadia ustanoveniami vypovedanej zmluvy o výkone správy. Ak do jedného roka
nebudú mať vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome uzatvorenú zmluvu o
výkone správy s iným správcom alebo si nezaložia spoločenstvo, vzniká
spoločenstvo zo zákona. Na spoločenstvo prechádzajú všetky práva a povinnosti
vyplývajúce zo zmlúv, ktoré súvisia so správou domu a ktoré boli uzatvorené v
mene vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, alebo zo zmlúv uzavretých
na základe rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Správca
je povinný o vzniku spoločenstva písomne informovať všetkých vlastníkov bytov a
nebytových priestorov v dome a zabezpečiť registráciu spoločenstva na
príslušnom správnom orgáne. V tomto prípade sa nepoužije ustanovenie § 7a ods.
1 druhej vety a predsedu spoločenstva určí správca.
------------------------------------------------------------------
12e) § 46 Občianskeho súdneho poriadku v znení neskorších
predpisov.
§ 8b
(1) Správca je povinný vykonávať správu domu samostatne v mene vlastníkov bytov
a nebytových priestorov v dome a na ich účet a je oprávnený konať pri správe
domu za vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome pred súdom.
(2) Pri správe domu je správca povinný
a) hospodáriť s majetkom vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome s
odbornou starostlivosťou v súlade s podmienkami zmluvy o výkone správy,
b) dbať na ochranu práv vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a
uprednostňovať ich záujmy pred vlastnými,
c) zastupovať vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome pri vymáhaní škody,
ktorá im vznikla činnosťou tretích osôb alebo činnosťou vlastníka bytu alebo
nebytového priestoru v dome,
d) vykonávať práva k majetku vlastníkov len v záujme vlastníkov bytov a
nebytových priestorov v dome,
e) sledovať úhrady za plnenia a úhrady preddavkov do fondu prevádzky údržby a
opráv od vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a vymáhať vzniknuté
nedoplatky,
f) umožniť vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru v dome na požiadanie
nahliadnuť do dokladov týkajúcich sa správy domu alebo čerpania fondu
prevádzky, údržby a opráv,
g) zvolať schôdzu vlastníkov podľa potreby, najmenej raz za rok, alebo keď o to
požiada najmenej štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome,
h) vypracúvať ročný plán opráv, ktorý zohľadní najmä opotrebenie materiálu a
stav spoločných častí domu a spoločných zariadení domu a navrhnúť výšku tvorby
fondu prevádzky údržby a opráv domu na kalendárny rok,
i) podať návrh na vykonanie dobrovoľnej dražby 12ac) bytu alebo nebytového
priestoru v dome na uspokojenie pohľadávok podľa § 15, ak je schválený
nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov
v dome,
j) podať návrh na exekučné konanie, 12ab)
k) zabezpečovať všetky ďalšie činnosti potrebné na riadny výkon správy domu v
súlade so zmluvou o výkone správy a s týmto zákonom.
(3) Pri obstarávaní služieb a tovaru je správca povinný dojednať čo
najvýhodnejšie podmienky, aké sa dali dojednať v prospech vlastníkov bytov a
nebytových priestorov v dome. Správca je povinný riadiť sa rozhodnutím
nadpolovičnej väčšiny vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome o výbere
dodávateľa.
(4) Správca zodpovedá za záväzky vlastníkov bytov a nebytových priestorov v
dome vzniknuté pri výkone správy až do výšky splatených úhrad za plnenia alebo
do výšky zostatku fondu prevádzky, údržby a opráv v príslušnom dome.
Zodpovednosť za úhradu záväzkov voči dodávateľom služieb a tovaru, ktoré
obstaráva správca v rámci zmluvy o výkone správy, nesie vlastník bytu alebo
nebytového priestoru v dome, iba ak nie sú kryté úhradami za plnenia alebo
úhradami preddavkov do fondu prevádzky, údržby a opráv správcovi.
Spoločné ustanovenia k správe domu
§ 9
(1) Práva a povinnosti zo zodpovednosti za vady a za škody voči dodávateľovi
domu prechádzajú z pôvodného vlastníka domu na spoločenstvo ku dňu zápisu
spoločenstva do registra združení.
(2) Právne úkony týkajúce sa domu, spoločných častí domu a spoločných zariadení
domu, príslušenstva a pozemku zaväzujú spoločenstvo, a ak sa spoločenstvo
nezriaďuje, zaväzujú všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.
§ 10
(1) Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome sú povinní v súlade so
zmluvou o spoločenstve alebo so zmluvou o výkone správy poukazovať preddavky
mesačne vopred do fondu prevádzky, údržby a opráv, a to od prvého dňa mesiaca
nasledujúceho po vklade10) vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Výšku
preddavku do fondu prevádzky, údržby a opráv určia vlastníci bytov a nebytových
priestorov v dome spravidla vždy na jeden rok vopred tak, aby sa pokryli
predpokladané náklady na prevádzku, údržbu a opravy spoločných častí domu,
spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a
priľahlého pozemku, ako aj výdavky na obnovu, modernizáciu a rekonštrukciu
domu. Vlastníci bytov a nebytových priestorov v
dome vykonávajú úhrady do fondu prevádzky, údržby a opráv podľa veľkosti
spoluvlastníckeho podielu; ak je súčasťou bytu balkón, lodžia alebo terasa, pre
účely tvorby fondu prevádzky, údržby a opráv domu sa zarátava do veľkosti
spoluvlastníckeho podielu 25 % z podlahovej plochy balkóna, lodžie alebo
terasy.
(2) Príjmom fondu prevádzky, údržby a opráv domu sú
a) mesačné preddavky vlastníkov bytov a nebytových priestorov,
b) príjem za prenájom spoločných častí domu, spoločných zariadení domu,
spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a priľahlého pozemku,
c) výnosy z účtu domu vedeného v banke,
d) príjmy z výťažku exekúcie bytu alebo nebytového priestoru alebo z
dobrovoľnej dražby bytu alebo nebytového priestoru, vo výške pohľadávok voči
vlastníkovi bytu zo zákonného záložného práva, ktoré vzniklo podľa tohto
zákona,
e) zmluvné pokuty a úroky z omeškania vzniknuté použitím prostriedkov fondu
prevádzky, údržby a opráv domu,
f) príjmy z predaja spoločných nebytových priestorov, spoločných častí domu
alebo spoločných zariadení domu, ak sa vlastníci bytov a nebytových priestorov
v dome nedohodli inak.
(3) Z fondu prevádzky, údržby a opráv sa financujú výdavky spojené s nákladmi
na prevádzku, údržbu a opravy spoločných častí domu, spoločných zariadení domu,
spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a priľahlého pozemku, ako aj
výdavky na obnovu, modernizáciu a rekonštrukciu domu. Z fondu prevádzky, údržby
a opráv sa financujú aj opravy balkónov a lodžií. Prostriedky fondu prevádzky,
údržby a opráv možno prechodne použiť na úhradu za plnenia spojené s užívaním
bytov a nebytových priestorov v dome v prípade ich dočasného nedostatku. Po
preklenutí nedostatku prostriedkov na úhradu tohto plnenia, sa uvedené prostriedky
vrátia do fondu prevádzky, údržby a opráv.
(4) Spoločenstvo a správca vedie prostriedky vo fonde prevádzky, údržby a opráv
oddelene od prostriedkov zhromaždených od vlastníkov bytov a nebytových
priestorov v dome na úhrady za plnenia, pričom sa musí zachovať účel použitia
týchto prostriedkov. Ak spoločenstvo tvorí viac domov, zriaďuje sa fond
prevádzky, údržby a opráv osobitne pre každý dom.
(5) Prevodom alebo prechodom vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru nemá
doterajší vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome právo na vrátenie
alikvotnej časti zostatku fondu prevádzky, údržby a opráv od spoločenstva alebo
správcu.
(6) Úhrady za plnenia sú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome povinní
mesačne vopred uhrádzať na účet domu v banke. Pri rozúčtovaní úhrad za plnenia
sa zohľadňuje miera využívania spoločných častí domu a spoločných zariadení
domu vlastníkmi bytov alebo nebytových priestorov v dome. Okrem služieb a prác,
ktoré vlastník bytu a nebytového priestoru v dome uhrádza priamo dodávateľovi,
sa za plnenie spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru považuje najmä
osvetlenie spoločných častí domu, odvoz odpadov, čistenie žúmp, užívanie
výťahov, upratovanie, dodávka tepla a teplej vody, dodávka vody od vodárenských
spoločností a odvádzanie odpadových vôd.
------------------------------------------------------------------
10) Zákon Národnej rady Slovenskej republiky č. 162/ 1995 Z.
z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k
nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov.
Práva a povinnosti vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome
§ 11
(1) Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome je povinný na svoje náklady
byt a nebytový priestor v dome udržiavať v stave spôsobilom na riadne užívanie,
najmä včas zabezpečovať údržbu a opravy. Je povinný konať tak, aby pri užívaní,
udržiavaní, zmenách, pri prenajatí bytu alebo nebytového priestoru v dome,
prípadne jeho časti a pri inom nakladaní s bytom a nebytovým priestorom v dome
nerušil a neohrozoval ostatných vo výkone ich vlastníckych, spoluvlastníckych a
spoluužívacích práv.
(2) Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome je povinný odstrániť závady
a poškodenia, ktoré na iných bytoch alebo nebytových priestoroch v dome alebo na
spoločných častiach domu alebo spoločných zariadeniach domu alebo príslušenstve
spôsobil sám alebo osoby, ktoré jeho byt alebo nebytový priestor užívajú.
(3) Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome je povinný umožniť na
požiadanie na nevyhnutný čas a v nevyhnutnej miere vstup do bytu alebo
nebytového priestoru zástupcovi spoločenstva, správcovi a osobe oprávnenej
vykonávať opravu a údržbu za účelom vykonania obhliadky alebo opravy, ak opravu
nezabezpečí sám alebo ak ide o opravu spoločných častí domu alebo spoločných
zariadení domu prístupných z jeho bytu alebo montáž a údržbu zariadení na
meranie spotreby tepla a vody v byte a nebytovom priestore a odpočet nameraných
hodnôt; ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru
neumožní na požiadanie vstup do bytu, zodpovedá za škody vzniknuté takýmto
konaním.
(4) Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nemôže vykonávať úpravy
bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktorými by ohrozoval alebo rušil
ostatných v neprimeranom rozsahu alebo by menil vzhľad domu bez súhlasu
spoločenstva; ak sa spoločenstvo nezriaďuje, je potrebný súhlas väčšiny
všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Ustanovenia
osobitných predpisov nie sú tým dotknuté. 13)
(5) Ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome svojím konaním zasahuje
do výkonu vlastníckeho práva ostatných vlastníkov bytov alebo nebytových
priestorov v tomto dome takým spôsobom, že obmedzuje alebo znemožňuje výkon
vlastníckeho práva tým, že hrubo poškodzuje byt alebo nebytový priestor,
spoločné časti domu, spoločné zariadenia domu, spoločné nebytové priestory,
príslušenstvo alebo sústavne narušuje pokojné bývanie ostatných vlastníkov
bytov, ohrozuje bezpečnosť alebo porušuje dobré mravy v dome, alebo neplní
povinnosti uložené rozhodnutím súdu, môže súd na návrh spoločenstva alebo
niektorého vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome nariadiť predaj
bytu alebo nebytového priestoru.
(6) Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo nahliadať do
dokladov týkajúcich sa správy domu alebo čerpania fondu prevádzky, údržby a
opráv.
------------------------------------------------------------------
13) Napr. § 54
a nasl. zákona č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a
stavebnom poriadku (stavebný zákon) v znení zákona č. 103/1990 Zb. a zákona
č.262/1992 Zb.
§ 11a
Štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome má právo zvolať
schôdzu vlastníkov alebo zhromaždenie, ak na ich žiadosť nezvolal schôdzu
vlastníkov alebo zhromaždenie správca alebo rada do 15 dní od doručenia
žiadosti. Oznámenie o schôdzi vlastníkov alebo o zhromaždení spolu s programom
musí byť v písomnej forme doručené každému vlastníkovi bytu a nebytového
priestoru v dome minimálne päť dní pred dňom konania schôdze vlastníkov alebo
zhromaždenia. Oznámenie o schôdzi vlastníkov alebo o zhromaždení spolu s
programom sa doručuje aj správcovi alebo predsedovi, ak má schôdza vlastníkov
alebo zhromaždenie rozhodovať o úlohách pre správcu alebo predsedu.
§ 12
(1) Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome a osoby, ktoré s ním žijú v
domácnosti, 14) majú právo užívať byt alebo nebytový priestor v dome, spoločné
časti domu, spoločné zariadenia domu, príslušenstvo a pozemok, ktorých užívanie
je spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru v dome, a priľahlý
pozemok.
(2) Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome je oprávnený prenajať ho
inej osobe. Nájom a podnájom bytu a nebytového priestoru v dome alebo jeho
časti upravujú osobitné predpisy. 15)
------------------------------------------------------------------
14) § 115 Občianskeho zákonníka.
15) § 685 a
nasl. Občianskeho zákonníka.
Zákon č. 116/1990 Zb. v znení neskorších predpisov.
§ 13
(1) S vlastníctvom bytu a nebytového priestoru v dome je nerozlučne spojené
spoluvlastníctvo spoločných častí domu, spoločných zariadení domu,
príslušenstva a spoluvlastníctvo alebo iné spoločné práva k pozemku.
(2) Spoluvlastníci spoločných častí domu, spoločných zariadení domu,
príslušenstva a pozemku sa nemôžu dožadovať zrušenia spoluvlastníctva podľa
Občianskeho zákonníka.
§ 14
(1) Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo a povinnosť
zúčastňovať sa na správe domu a hlasovaním rozhodovať ako spoluvlastník o
spoločných častiach domu a spoločných zariadeniach domu, spoločných nebytových
priestoroch, príslušenstve a pozemku na schôdzi vlastníkov. Oznámenie o schôdzi
vlastníkov musí byť v písomnej forme doručené každému vlastníkovi bytu alebo
nebytového priestoru v dome minimálne päť dní pred dňom konania schôdze.
Výsledok hlasovania oznamuje ten, kto schôdzu vlastníkov alebo zhromaždenie
zvolal, a to do piatich pracovných dní od konania schôdze vlastníkov alebo
zhromaždenia spôsobom v dome obvyklým.
(2) Pri hlasovaní na schôdzi vlastníkov sa rozhoduje nadpolovičnou väčšinou
hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak tento zákon
neustanovuje inak. Ak počet zúčastnených vlastníkov bytov a nebytových
priestorov v dome neumožňuje hodinu po začatí schôdze vlastníkov právoplatné
hlasovanie, rozhoduje sa nadpolovičnou väčšinou zúčastnených ; to neplatí, ak
ide o hlasovanie podľa odseku 3, § 7a ods. 1, § 7c ods. 2 písm. i) a ods. 3, §
8a ods. 1 a
6, § 8b ods. 2 písm. i), § 10 ods. 1
a § 16 ods. 3
a 4.
(3) Ak vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome rozhodujú o úvere a o
zabezpečení úveru, o zmluve o vstavbe alebo nadstavbe bytov alebo nebytových
priestorov v dome a o zmene formy výkonu správy, rozhoduje sa hlasovaním na
schôdzi vlastníkov dvojtretinovou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a
nebytových priestorov v dome. Ak sa rozhoduje
písomným hlasovaním podľa tohto odseku, podpis vlastníka potvrdia najmenej
dvaja overovatelia, ktorí boli zvolení na schôdzi vlastníkov bytov a nebytových
priestoroch. Overiť písomné hlasovanie môže aj notár alebo obecný úrad.
(4) Prehlasovaný vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo
obrátiť sa do 15 dní od oznámenia o výsledku hlasovania na súd, aby vo veci
rozhodol, inak jeho právo zaniká. Ak sa vlastník bytu alebo nebytového
priestoru v dome nemohol o výsledku hlasovania dozvedieť, má právo obrátiť sa
na súd najneskôr do troch mesiacov od hlasovania, inak jeho právo zaniká. Pri
rovnosti hlasov, alebo ak sa väčšina hlasov pri hlasovaní podľa odsekov 2 a 3 nedosiahne, rozhodne na
návrh ktoréhokoľvek vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome súd.
(5) Za každý byt a nebytový priestor v dome má vlastník bytu alebo nebytového
priestoru v dome alebo spoluvlastníci jeden hlas pripadajúci na ich byt alebo
nebytový priestor v dome. Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome môže
písomne, s úradne overeným podpisom, splnomocniť inú osobu, aby ho na schôdzi
vlastníkov zastupovala. Súčasťou splnomocnenia môže byť aj príkaz, ako má
splnomocnenec hlasovať pri konkrétnych otázkach. Splnomocnená osoba sa originálom
splnomocnenia preukazuje na začiatku schôdze rade alebo zástupcovi vlastníkov.
(6) Ak nejde o rozhodovanie o zmluve o spoločenstve
alebo o zmluve o výkone správy môže správca, zástupca vlastníkov alebo predseda
vyhlásiť písomné hlasovanie. Pred písomným hlasovaním musia byť vlastníci bytov
a nebytových priestorov v dome sedem dní vopred informovaní o otázkach, o
ktorých sa bude hlasovať, a o termíne a mieste hlasovania, a to spôsobom v dome
obvyklým. Na hlasovacom lístku musí byť uvedený deň konania hlasovania, meno a
priezvisko vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome, otázka alebo
otázky; ak je viac otázok, označia sa poradovými číslami. Pri každej otázke
musia byť dva rámčeky, z ktorých jeden je nadpísaný slovom "áno" a
druhý slovom "nie". Ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru
nevyznačí svoj názor, je hlas neplatný. Po vykonaní hlasovania písomnou formou
správca, zástupca vlastníkov alebo predseda za účasti ďalších dvoch vlastníkov
bytov a nebytových priestorov v dome zistí výsledok hlasovania a oznámi ho do
piatich pracovných dní od písomného hlasovania spôsobom v dome obvyklým. Aby
bolo písomné hlasovanie právoplatné, je potrebný súhlas nadpolovičnej väčšiny
hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak zákon neustanovuje
inak. V prípade neúspešného hlasovania musí byť predmet hlasovania prerokovaný
na schôdzi vlastníkov alebo na zhromaždení podľa odseku 2. Hlasovanie písomnou
formou o tej istej veci možno opakovať až po prerokovaní predmetu hlasovania na
schôdzi vlastníkov alebo na zhromaždení. Prehlasovaný vlastník bytu a
nebytového priestoru v dome má právo obrátiť sa do 15 dní od oznámenia výsledku
hlasovania na súd, aby vo veci rozhodol, inak jeho právo zaniká. Ak sa vlastník
bytu alebo nebytového priestoru nemohol o výsledku hlasovania dozvedieť,
pretože mu nebol oznámený spôsobom v dome obvyklým, má právo obrátiť sa do
troch mesiacov od hlasovania na súd, inak jeho právo zaniká.
(7) Ustanovenia odsekov 1 až 6 sa rovnako použijú aj na hlasovanie zhromaždenia
podľa § 7c ods. 9. Ak spoločenstvo tvorí viac domov, o úvere, rozdelení spoločenstva, súhlase so vstavbou alebo
nadstavbou a o použití fondu prevádzky, údržby a opráv hlasujú iba vlastníci
bytov a nebytových priestorov v dome, ktorého sa predmet hlasovania týka.
§ 15
(1) Na zabezpečenie pohľadávok vzniknutých z právnych úkonov týkajúcich sa
domu, spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva a na
zabezpečenie pohľadávok vzniknutých z právnych úkonov týkajúcich sa bytu alebo
nebytového priestoru v dome, ktoré urobil vlastník bytu alebo nebytového
priestoru v dome, vzniká zo zákona k bytu alebo k nebytovému priestoru v dome
záložné právo 16) v prospech spoločenstva; ak sa spoločenstvo nezriaďuje,
vzniká zo zákona záložné právo v prospech ostatných vlastníkov bytov a
nebytových priestorov. Vznik a zánik záložného práva sa zapíše do katastra
nehnuteľností 17).
(2) Záložné právo k bytu alebo k nebytovému priestoru v dome možno zriadiť aj v
prospech tretej osoby.
------------------------------------------------------------------
16) § 151b Občianskeho zákonníka.
17) § 34 zákona Národnej rady Slovenskej republiky č. 162/1995 Z. z. v znení
neskorších predpisov.
§ 16
Osobitné ustanovenia o prevode vlastníctva bytu
a nebytového priestoru v dome
(1) Byt, ktorého nájomcom je fyzická osoba, môže vlastník domu (§ 5 ods. 5)
previesť do vlastníctva len tomuto nájomcovi, ak nie je nájom bytu dohodnutý na
určitý čas. Týmto ustanovením nie je dotknuté predkupné právo spoluvlastníka
domu. 17b)
(2) Ak nájomcovi nájom bytu skončil podľa osobitného predpisu, 18) môže
vlastník bytu previesť byt do vlastníctva tretej osoby, ak táto osoba poskytne
nájomcovi bytovú náhradu podľa osobitného predpisu. 19) Ustanovenia osobitného
predpisu 20) sa v tomto prípade nepoužijú.
(3) Nájomca nebytového priestoru, vlastníci a nájomcovia bytov v dome majú
právo na prednostný prevod nebytového priestoru do vlastníctva v tomto poradí;
iným ako nájomcom nebytových priestorov, vlastníkom bytov a nájomcom bytov v
dome možno nebytový priestor previesť do vlastníctva len so súhlasom
spoločenstva; ak spoločenstvo nevznikne, vyžaduje sa predchádzajúci súhlas
nadpolovičnej väčšiny všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov a
nájomcov bytov v dome. Pri hlasovaní má za každý byt v dome vlastník a nájomca
bytu jeden hlas a za každý nebytový priestor v dome vlastník nebytového
priestoru jeden hlas. Zmluva o prevode vlastníctva nebytového priestoru v dome,
ktorou bolo porušené právo prednostného prevodu nebytového priestoru v dome na
nájomcu nebytového priestoru, na vlastníka bytu alebo nájomcu bytu alebo nebol
daný predchádzajúci súhlas, je neplatná.
(4) Prevod vlastníctva nebytového priestoru podľa § 27 ods. 4 z vlastníctva
bytového družstva do vlastníctva právnickej osoby alebo fyzickej osoby je možný
len po predchádzajúcom súhlase spoločenstva, a ak spoločenstvo nevznikne,
vyžaduje sa predchádzajúci súhlas nadpolovičnej väčšiny všetkých vlastníkov a
nájomcov bytov v dome. Zmluva o prevode vlastníctva nebytového priestoru v dome,
na ktorú nebol daný predchádzajúci súhlas, je neplatná.
(5) Nájomca garáže alebo ateliéru vo vlastníctve štátu, obce, obchodnej
spoločnosti s účasťou štátu alebo obce a bytového družstva má právo na
prednostný prevod garáže alebo ateliéru do vlastníctva.
(6) Súčasťou zmluvy o prevode vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v
dome z vlastníctva bytového družstva je vzájomné vyrovnanie prostriedkov
určených na financovanie údržby a opráv domu pripadajúcich na bytový a nebytový
priestor v dome, ktorý je predmetom prevodu vlastníctva. Vzájomným vyrovnaním
sa rozumie vyrovnanie nevyčerpaných zostatkov a vyrovnanie nedoplatkov na
obytný dom zo strany budúceho vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome.
Nevyčerpané prostriedky určené na údržbu a opravu domu, bytu a nebytového
priestoru v dome prevedie bytové družstvo na fond prevádzky, údržby a opráv
vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome (§ 10). Na použitie uvedených
prostriedkov platia ustanovenia § 10.
(7) Ak je v dome vo vlastníctve bytového družstva alebo obce nebytový priestor,
ktorý vznikol na základe rozhodnutia o zmene užívania stavby 20a) zo spoločných
častí domu alebo spoločných zariadení domu a nejde o prístavbu nebytového
priestoru, prechádza tento nebytový priestor pri prevode bytov do podielového
spoluvlastníctva vlastníkov bytov. Veľkosť spoluvlastníckeho podielu sa určuje
podľa § 5 ods. 1 písm. b); rovnako sa postupuje aj pri nebytových priestoroch,
na ktorých financovaní sa podieľali svojimi členskými podielmi len nájomcovia bytov
v dome alebo ich právni predchodcovia. Na prevod vlastníctva týchto nebytových
priestorov sa nepoužijú ustanovenia odsekov 3 a 4; ak bytové družstvo uzavrie zmluvu o
prevode vlastníctva týchto nebytových priestorov, táto zmluva je neplatná.
Nájomné za užívanie takýchto priestorov je príjmom fondu prevádzky, údržby a
opráv (§ 10 ods. 2) príslušného domu.
------------------------------------------------------------------
17b) § 140 Občianskeho zákonníka.
18) § 711 ods. 1 písm. c) a d) Občianskeho zákonníka.
19) § 712 a
712a ods. 2, 3, 4 a
5 Občianskeho zákonníka.
20) § 5 ods. 2 písm. a) a d) zákona Slovenskej národnej rady č. 189/1992 Zb.
20a) § 85 zákona č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku
(stavebný zákon).
Cena bytu a nebytového priestoru v dome a cena pozemku
§ 17
(1) Cena bytu, nebytového priestoru alebo ateliéru v dome, cena príslušenstva,
cena pozemku zastavaného domom a cena priľahlého pozemku (ďalej len
"cena") sa dojednáva dohodou 21) predávajúceho a kupujúceho.
(2) Dohodnutá cena ateliéru, ak sa prevádza do vlastníctva nájomcovi, nesmie
prevýšiť sumu určenú podľa odseku 6, § 18, 18a a 18b.
(3) Dohodnutá cena bytu a pozemkov podľa odseku 1 nesmie prevýšiť cenu určenú
podľa § 18, 18a a 18b, ak sa byt prevádza do vlastníctva doterajšieho nájomcu z
vlastníctva
a) štátu vrátane štátnych podnikov v likvidácii a Slovenského pozemkového
fondu,
b) obce, alebo vyššieho územného celku, ktorý nadobudol byty do vlastníctva
podľa osobitného predpisu. 21a)
c) obchodnej spoločnosti s účasťou štátu alebo Fondu národného majetku
Slovenskej republiky, alebo obce,
d) poľnohospodárskeho družstva, výrobného družstva alebo spotrebného družstva,
e) obchodnej spoločnosti založenej obchodnou spoločnosťou uvedenou v písmene c)
alebo družstvom uvedeným v písmene d),
f) právnickej osoby alebo fyzickej osoby, ktorá nadobudla byty do vlastníctva
podľa osobitného predpisu, 22)
g) záujmového združenia právnických osôb a do roku 1989 spoločenskej
organizácie Revolučné odborové hnutie a jej právnych nástupcov, a to príslušné
odborové zväzy odborových organizácií a následne Jednotný majetkový fond zväzov
odborových organizácií v Slovenskej republike, ktorá nadobudla do vlastníctva
byty postavené v rámci združenia finančných prostriedkov na bytovú výstavbu
podľa osobitných predpisov platných v čase výstavby bytov, 22a)
h) obchodnej spoločnosti založenej štátom podľa osobitného predpisu. 22b)
(4) Ustanovenie odseku 3 sa nevzťahuje na prevod vlastníctva bytov v rodinných
domoch, alebo ak je nájomcom bytu právnická osoba.
(5) Byty, ktoré sú predmetom prevodu do vlastníctva doterajšiemu nájomcovi,
nemožno vydražiť podľa osobitného predpisu. 23)
(6) Dom vo vlastníctve obce alebo jeho časť nemožno previesť podľa osobitného
predpisu 23a) do vlastníctva nájomcov bytov a nebytových priestorov v tomto
dome ani do vlastníctva tretích osôb, ak požiada o prevod vlastníctva bytu v
dome nájomca.
(7) Ak sa prevádza byt alebo ateliér z vlastníctva bytového družstva do
vlastníctva člena bytového družstva, ktorý je jeho nájomcom, je člen povinný
uhradiť bytovému družstvu ako cenu bytu nesplatený investičný úver s
príslušenstvom pripadajúci na tento byt. Prevodom vlastníctva družstevného bytu
zaniká nárok člena družstva na vrátenie členského podielu. Ustanovenia
osobitných predpisov nie sú týmto zákonom dotknuté. 7)
(8) Ustanovenia osobitných predpisov 24) o povinnosti bytového družstva vrátiť
štátny príspevok sa nepoužijú, ak sa prevádza vlastníctvo bytu podľa odseku 7.
------------------------------------------------------------------
7) § 22 a
nasl. zákona č. 42/1992 Zb. o úprave majetkových vzťahov a vyporiadaní
majetkových nárokov v družstvách v znení neskorších predpisov.
21) Zákon Národnej rady Slovenskej republiky č. 18/1996 Z.z. o cenách.
21a) Zákon č. 446/2001 Z. z. o majetku vyšších územných celkov v znení zákona
č. 521/2003 Z. z.
22) Napríklad zákon č. 92/1991 Zb. o podmienkach prevodu majetku štátu na iné
osoby v znení neskorších predpisov, zákon č. 13/2002 Z. z. o podmienkach
premeny niektorých rozpočtových organizácií a príspevkových organizácií na
neziskové organizácie poskytujúce všeobecne prospešné služby (transformačný
zákon) a ktorým sa mení a dopĺňa zákon č. 92/1991 Zb. o podmienkach prevodu
majetku štátu na iné osoby v znení neskorších predpisov v znení neskorších
predpisov, zákon č. 578/2004 Z. z. o poskytovateľoch zdravotnej starostlivosti,
zdravotníckych pracovníkoch, stavovských organizáciách v zdravotníctve a o
zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov, zákon č.
541/2005 Z. z. o transformácii niektorých štátnych podnikov na akciové
spoločnosti.
22a) Napríklad zákon č. 109/1964 Zb. Hospodársky zákonník v znení neskorších
predpisov, vyhláška Ministerstva financií č. 86/1968 Zb. o združovaní
prostriedkov socialistických organizácií.
22b) Zákon č. 104/1990 Zb. o akciových spoločnostiach. Obchodný zákonník.
23) Napríklad § 335 až 338 zákona č. 99/1963 Zb. Občiansky súdny poriadok v
znení neskorších predpisov, zákon Národnej rady Slovenskej republiky č.
233/1995 Z. z. o súdnych exekútoroch a exekučnej činnosti (Exekučný poriadok) a
o zmene a doplnení ďalších zákonov v znení neskorších predpisov, zákon č.
328/1991 Zb. o konkurze a vyrovnaní v znení neskorších predpisov, § 14 ods. 1
zákona č. 92/1991 Zb. o podmienkach prevodu majetku štátu na iné osoby v znení
neskorších predpisov, zákon č. 111/1990 Zb. o štátnom podniku v znení
neskorších predpisov.
23a) Napríklad § 588 Občianskeho zákonníka, § 56 až 220 Obchodného zákonníka
24) Napr. § 6 ods. 6 vyhlášky č. 136/1985 Zb. o finančnej, úverovej a inej
pomoci družstevnej a individuálnej bytovej výstavbe a modernizácii rodinných
domčekov v osobnom vlastníctve v znení neskorších predpisov.
§ 18
Cena bytu a ateliéru
(1) Cena za 1 m2
podlahovej plochy bytu alebo ateliéru, ktorý sa prevádza do vlastníctva
doterajšieho nájomcu z vlastníctva právnickej osoby alebo fyzickej osoby, ktoré
sú uvedené v § 17 ods. 3 sa zisťuje tak, že z obstarávacej ceny domu sa
odpočíta
a) pri byte základný štátny príspevok poskytnutý na porovnateľný družstevný byt
podľa roku začatia výstavby domu,
b) pri byte 2 % a pri ateliéri 0, 5 % opotrebenia za každý začatý rok veku
domu,
a vydelí sa súčtom podlahovej plochy bytov a ateliérov v dome. Ak nemožno
zistiť obstarávaciu cenu domu, určí ju Ministerstvo financií Slovenskej
republiky.
(2) Opotrebenie podľa odseku 1 písm. b) sa vypočíta z obstarávacej ceny domu a
celková výška zníženia obstarávacej ceny domu podľa odseku 1 môže byť najviac
80%.
(3) Obstarávacou cenou domu na účely tohto zákona sa rozumie cena vedená v
účtovníctve 24a) zohľadňujúca prvú generálnu inventarizáciu majetku v roku 1955 a druhú generálnu
inventarizáciu majetku v roku 1965. Ak je súčasťou obstarávacej ceny domu
nebytový priestor (§ 2 ods. 3) alebo garáž, obstarávacia cena domu sa odborným
prepočtom zníži o časť prislúchajúcu nebytovému priestoru alebo garáži.
(4) Ak sa prevádza byt alebo ateliér z vlastníctva štátu alebo obce do
vlastníctva nájomcu, vlastník domu pri uzatváraní zmluvy o prevode vlastníctva
bytu alebo ateliéru je povinný poskytnúť nadobúdateľovi na úhradu ceny zrážku z
ceny zistenej podľa odseku 1 vo výške 30%.
(5) Odseky 1 až 4 sa nepoužijú na zistenie ceny bytu, ak vlastník uvedený v
odseku 1 nadobudol byt do vlastníctva podľa § 4 ods. 1 písm. a) za cenu
dohodou. 21) V týchto prípadoch pri prevode vlastníctva bytu na nájomcu nemôže
byť dohodnutá cena bytu nižšia, než za akú ju vlastník uvedený v odseku 1
nadobudol do vlastníctva.
(6) Ak vlastník uvedený v odseku 1 nadobudol do vlastníctva spoluvlastnícky podiel na dome alebo na bytoch v dome na základe predkupného práva, cena za 1 m2 podlahovej plochy bytu alebo ateliéru sa vypočíta ako súčet obstarávacej ceny spoluvlastníckeho podielu vlastníka uvedeného v odseku 1 zníženej o zrážky podľa odsekov 1 až 4 a obstarávacej ceny za nadobudnutie spoluvlastníckeho podielu bez odpočítania zrážok podľa odsekov 1 až 4, ktorý sa vydelí súčtom podlahovej plochy bytov a ateliérov v dome.
(7) Ak sa predávajú byty
v bytovom dome, ktorý je v spoluvlastníctve vlastníka uvedeného v
odseku 1 a iného vlastníka, cena za 1 m2 podlahovej plochy bytu alebo
ateliéru v takomto dome sa vypočíta ako súčet obstarávacej ceny
spoluvlastníckeho podielu vlastníka uvedeného v odseku 1 zníženej o
zrážky podľa odseku 1 až 4 a ceny spoluvlastníckeho podielu iného
vlastníka, ktorý sa vydelí súčtom podlahovej plochy bytov a ateliérov v
takomto dome.
(8) Ustanovenie odseku 5 sa nevzťahuje na služobné byty, byty 1) v správe
rozpočtových organizácií a príspevkových organizácií Ministerstva financií
Slovenskej republiky, Ministerstva školstva Slovenskej republiky, Ministerstva
vnútra Slovenskej republiky, Ministerstva obrany Slovenskej republiky,
Ministerstva práce, sociálnych vecí a rodiny Slovenskej republiky, Ministerstva
zdravotníctva Slovenskej republiky a Ministerstva pôdohospodárstva Slovenskej
republiky.
------------------------------------------------------------------
21) Zákon Národnej rady Slovenskej republiky č. 18/1996 Z.z.
o cenách.
22) Zákon č. 92/1991 Zb.o podmienkach prevodu majetku štátu na iné osoby v
znení neskorších predpisov.
24a) Zákon č. 563/1991 Zb. o účtovníctve.
§ 18a
Cena pozemku
(1) Vyššiu cenu pozemku zastavaného domom a priľahlého pozemku ako cenu zistenú
podľa osobitného predpisu 24b) nemožno dojednať.
(2) Ak sa prevádza spoluvlastnícky podiel na pozemku zastavanom domom a
priľahlom pozemku do vlastníctva vlastníka bytu, ktorý nadobudol byt do
vlastníctva podľa osobitného predpisu, 24c) alebo do vlastníctva jeho dediča,
alebo do vlastníctva manžela, detí, vnukov alebo rodičov pôvodného vlastníka
bytu, cena za 1 m2
pozemku sa rovná najvyššej výške ročného nájomného za 1 m2 zistenej podľa osobitného
predpisu. 24d)
(3) Obec je povinná previesť vlastníctvo zastavaného a priľahlého pozemku
nadobudnuté podľa osobitného predpisu 24e) na vlastníka bytu, ktorý nadobudol
byt do vlastníctva z vlastníctva bytového družstva, ak vlastník bytu požiada o
prevod spoluvlastníckeho podielu pozemku, za cenu určenú podľa odseku 2; veľkosť
spoluvlastníckeho podielu pozemku sa určí podľa § 5 ods. 1 písm. b).
------------------------------------------------------------------
24b) § 15 ods. 1 vyhlášky Ministerstva financií Slovenskej
republiky č. 465/1991 Zb. o cenách stavieb, pozemkov, trvalých porastov,
úhradách za zriadenie práva osobného užívania pozemkov a náhradách za dočasné
užívanie pozemkov v znení neskorších predpisov.
24c) Zákon č. 52/1966 Zb. o osobnom vlastníctve bytov v znení neskorších
predpisov.
24d) § 17 ods. 1 vyhlášky Ministerstva financií Slovenskej republiky č.
465/1991 Zb. v znení neskorších predpisov.
24e) Zákon Slovenskej národnej rady č. 138/1991 Zb. o majetku obcí v znení
neskorších predpisov.
§ 18b
(1) Ak sa prevádza byt alebo ateliér z vlastníctva štátu do vlastníctva nájomcu
a nadobúdateľ uhradí po podpísaní zmluvy o prevode vlastníctva bytu alebo
ateliéru v hotovosti najmenej
a) 15% z ceny bytu alebo ateliéru, musí zostatok uhradiť v pravidelných
bezúročných splátkach do desiatich rokov odo dňa podpísania zmluvy o prevode
vlastníctva bytu alebo ateliéru,
b) 70% z ceny bytu alebo ateliéru, poskytne mu predávajúci zľavu 10% z ceny a
zostatok uhradí v pravidelných bezúročných splátkach do jedného roka.
(2) Ak sa prevádza byt z vlastníctva štátu v správe štátneho podniku v
likvidácii do vlastníctva nájomcu, ustanovenie odseku 1 sa nepoužije.
(3) Ak sa prevádza byt alebo ateliér z vlastníctva obce do vlastníctva nájomcu,
obec ustanoví všeobecne záväzným nariadením spôsob bezúročného splácania ceny
bytu, ateliéru a pozemku.
(4) Ak sa prevádza byt z vlastníctva právnickej osoby alebo fyzickej osoby,
ktorá nadobudla byt do vlastníctva podľa osobitného predpisu, 22) predávajúci
umožní kupujúcemu bezúročné splácanie ceny bytu a spoluvlastníckeho podielu na
zastavanom pozemku a priľahlom pozemku určenej podľa § 18, 18a a 18b do troch
rokov odo dňa podpísania zmluvy o prevode vlastníctva bytu, ak o to kupujúci
požiada.
(5) Kupujúci uhradí nesplatenú časť ceny bytu alebo ateliéru zistenú podľa § 18
ods. 1 v celej výške, ak prevedie vlastníctvo bytu alebo ateliéru na inú osobu
ako na manžela, deti, vnukov alebo rodičov do desiatich rokov od uzavretia
zmluvy o prevode vlastníctva bytu alebo ateliéru.
------------------------------------------------------------------
22) Zákon č. 92/1991 Zb.o podmienkach prevodu majetku štátu
na iné osoby v znení neskorších predpisov.
§ 19
Vlastníctvo spoločných častí domu a spoločných zariadení domu a príslušenstva
(1) Spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu a príslušenstvo sú v
spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak sa
nedohodnú vlastníci inak. S prevodom alebo prechodom vlastníctva bytu a
nebytového priestoru v dome prechádza aj spoluvlastníctvo spoločných častí
domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva, ako aj spoluvlastnícke alebo
iné spoločné práva k pozemku, prípadne ďalšie práva a povinnosti spojené s
vlastníctvom bytu a nebytového priestoru.
(2) Práva a povinnosti pôvodného vlastníka domu a vlastníkov bytov a nebytových
priestorov v dome, ktoré sa týkajú spoločných častí domu, spoločných zariadení
domu, príslušenstva, pozemku zastavaného domom a priľahlého pozemku, najmä
vecné bremeno prechádzajú na nových vlastníkov bytov a nebytových priestorov
nadobudnutím vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru.
§ 20
Prevod a prechod vlastníctva bytu a nebytového priestoru v dome
Vlastník bytu a nebytového priestoru v dome má právo previesť svoje vlastníctvo
na inú osobu. Na prechod alebo prevod vlastníctva sa použijú ustanovenia
Občianskeho zákonníka, ak tento zákon neustanovuje inak.
TRETIA ČASŤ
VÝSTAVBA DOMU
§ 21
(1) Vlastníctvo bytov a nebytových priestorov v dome môže vzniknúť na základe
zmluvy o výstavbe, vstavbe alebo nadstavbe domu (ďalej len "zmluva")
uzavretej medzi stavebníkmi alebo medzi doterajšími vlastníkmi bytov a
nebytových priestorov v dome a stavebníkmi. Stavebníkom môže byť právnická
osoba alebo fyzická osoba.
(2) Zmluvou sa vymedzia vzájomné práva a povinnosti pri výstavbe medzi
stavebníkmi alebo pri vstavbe alebo nadstavbe domu medzi stavebníkmi a
vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome.
(3) Zmluva a jej zmeny sa zapisujú do katastra
nehnuteľností.24f)
------------------------------------------------------------------
24f)
§ 34 a §
46 ods. 5 a
6 zákona Národnej rady Slovenskej republiky č. 162/1995 Z. z. v znení
neskorších predpisov.
§ 22
(1) Zmluva obsahuje najmä
a) určenie vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome s vymedzením polohy
a uvedením rozsahu podlahovej plochy bytu a nebytového priestoru v dome,
b) vymedzenie a výpočet spoločných častí domu, spoločných zariadení domu,
spoločných nebytových priestorov a príslušenstva a prípadne určenie, ktoré
spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu alebo pozemok budú užívať len
niektorí vlastníci,
c) vymedzenie spoluvlastníckeho podielu vlastníka bytu alebo nebytového
priestoru v dome na spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach domu a
spoločných nebytových priestorov, na príslušenstve a na pozemku, pričom veľkosť
spoluvlastníckeho podielu je daná podielom podlahovej plochy bytu alebo
nebytového priestoru k úhrnu podlahových plôch všetkých bytov a nebytových
priestorov v dome,
d) úpravu práv k pozemku určenému na stavbu domu, identifikáciu pozemku a jeho
výmeru,
e) určenie osoby oprávnenej zastupovať vlastníkov bytov a nebytových priestorov
v dome,
f) spôsob financovania stavebných nákladov, podiely a splatnosť príspevkov,
prípadne rozsah ocenenia vlastnej práce stavebníkov.
(2) Ak vstavbou alebo nadstavbou vzniknú v dome nové byty alebo nebytové
priestory, zmluvu so stavebníkom uzatvára vlastník domu alebo vlastníci bytov a
nebytových priestorov v dome. Zmluva musí okrem náležitostí uvedených v odseku
1 obsahovať presné vymedzenie spoločných častí domu, spoločných zariadení domu
alebo spoločných nebytových priestorov, v ktorých sa bude uskutočňovať vstavba
alebo nadstavba.
(3) Ak nie sú v dome prevedené byty do vlastníctva a vstavbou alebo nadstavbou
vzniknú nové byty alebo nebytové priestory, musí byť obsahom zmluvy aj
vymedzenie vlastníctva bytov a nebytových priestorov v dome a veľkosti
spoluvlastníckych podielov podľa § 5 ods.1 písm. b).
(4) Ak stavebník domu, ktorého výstavba bola začatá na základe stavebného
povolenia, odpredá počas výstavby byty alebo nebytové priestory, uzatvára s
budúcim vlastníkom bytu alebo nebytového priestoru zmluvu podľa odseku 1.
(5) Stavebník je povinný v zmluve vymedziť vzájomné práva a povinnosti aj pri
stavebných úpravách, ktorými sa mení veľkosť bytu, nebytového priestoru alebo
príslušenstva na úkor spoločných častí domu alebo spoločných zariadení domu;
zmluvu uzatvára vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome (stavebník) s
ostatnými vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome.
(6) K zmluve sa musí na účely zápisu do katastra nehnuteľností predložiť
dokumentácia, z ktorej je zrejmá plocha a poloha jednotlivých bytov, nebytových
priestorov, spoločných častí domu a spoločných zariadení domu a príslušenstva.
ŠTVRTÁ ČASŤ
SPOLOČNÉ USTANOVENIA
§ 23
Práva k pozemku
(1) S vlastníctvom bytu alebo nebytového priestoru v dome je nerozlučne spojené
aj spoluvlastníctvo alebo iné spoločné právo k pozemku, na ktorom je dom
postavený, a k priľahlému pozemku. Ak je vlastník domu aj vlastníkom pozemku,
musí previesť zmluvou o prevode vlastníctva bytu na vlastníka bytu alebo
nebytového priestoru v dome aj príslušný spoluvlastnícky podiel na pozemku a na
priľahlom pozemku.
(2) Právo trvalého užívania 25) pozemku zastavaného domom vo vlastníctve
bytového družstva a pozemku priľahlého k tomuto domu, ktoré vzniklo podľa
doterajších predpisov a trvá ku dňu účinnosti tohto zákona, sa mení dňom
účinnosti tohto zákona na vlastníctvo bytového družstva.
(3) Bytové družstvo je povinné previesť vlastníctvo zastavaného a priľahlého
pozemku bezodplatne na vlastníka bytu alebo nebytového priestoru; veľkosť
podielu sa určí podľa § 5 ods. 1 písm. b). Túto povinnosť má bytové družstvo aj
pri bezodplatnom prevode bytu podľa osobitného predpisu. 7)
(4) Ak vlastník domu nie je vlastníkom pozemku a sú splnené podmienky na
vydržanie podľa Občianskeho zákonníka, je vlastník domu povinný zápisom do
katastra nehnuteľností 10) usporiadať vlastníctvo pozemku pred prvým prevodom
vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome.
(5) Ak vlastník domu nie je vlastníkom pozemku, vzniká k pozemku právo
zodpovedajúce vecnému bremenu, 26) ktoré sa zapíše do katastra nehnuteľností.
17)
------------------------------------------------------------------
7) § 22 a
nasl. zákona č. 42/1992 Zb.o úprave majetkových vzťahoch a vyporiadaní
majetkových nárokov v družstvách v znení neskorších predpisov.
10) § 1 a
2 zákona č. 265/1992 Zb. o zápisoch vlastníckych a iných vecných práv k
nehnuteľnostiam.
§ 3 ods. 1 písm. c) zákona Slovenskej národnej rady č. 266/1992 Zb. o katastri
nehnuteľností v Slovenskej republiky.
17) § 3 ods. 1 písm. d) zákona Slovenskej národnej rady č. 266/1992 Zb.
25) § 876 Občianskeho zákonníka.
26) § 151n a nasl. Občianskeho zákonníka.
§ 24
(1) Ustanovenia tohto zákona s výnimkou § 6 až 8b, § 29 a § 29a ods. 1 sa primerane
vzťahujú aj na budovy, ktoré nemajú charakter bytového domu.
(2) Ustanovenie odseku 1 sa nevzťahuje na budovy a nebytové priestory v
budovách, na ktorých prevod vlastníctva sa vzťahuje osobitný predpis. 26a)
------------------------------------------------------------------
26a) Zákon Národnej rady Slovenskej republiky č. 278/1993
Z.z. o správe majetku štátu v znení zákona Národnej rady Slovenskej republiky
č. 374/1996 Z.z.
§ 24a
(1) Ak bytové družstvo neodvedie banke finančné prostriedky splatené členmi
bytového družstva za prevedené byty a nebytové priestory spolu s najbližšou
splátkou úveru, 7) je povinné odviesť do štátneho rozpočtu pomernú časť
majetkovej ujmy, ktorá bola za tieto byty a nebytové priestory uhradená banke
zo štátneho rozpočtu podľa osobitného predpisu. 26b)
(2) Na účely podľa odseku 1 sú bytové družstvá povinné každoročne do 31.
januára oznámiť Ministerstvu financií Slovenskej republiky počet zmlúv o
prevode vlastníctva bytov a nebytových priestorov uzatvorených podľa tohto
zákona alebo podľa osobitného predpisu 7) v predchádzajúcom kalendárnom roku.
------------------------------------------------------------------
7) § 22 a
nasl. zákona č. 42/1992 Zb. o úprave majetkových vzťahov a vyporiadaní majetkových
nárokov v družstvách v znení neskorších predpisov.
26b) Zákon č. 21/1992 Zb. o bankách v znení neskorších predpisov.
§ 25
(1) K spoluvlastníctvu spoločných častí domu, spoločných zariadení domu,
príslušenstva a k spoluvlastníctvu pozemku zastavaného domom a priľahlému
pozemku možno zriadiť záložné právo 27) len vtedy, ak sa súčasne zriadi záložné
právo aj k bytu alebo nebytovému priestoru v dome.
(2) Ak je byt alebo nebytový priestor v spoluvlastníctve, majú spoluvlastníci
bytu alebo nebytového priestoru postavenie vlastníka bytu alebo nebytového
priestoru a zodpovedajú voči ostatným vlastníkom bytov a nebytových priestorov
v dome podľa osobitného predpisu. 27a)
------------------------------------------------------------------
27) § 151a a nasl. Občianskeho zákonníka.
27a) § 136 a
nasl. Občianskeho zákonníka.
PIATA ČASŤ
PRECHODNÉ USTANOVENIA
§ 26
Ak bol nájomcovi bytu zrušený nájom súdnym rozhodnutím z dôvodu skončenia
pracovného pomeru, obnovuje sa odo dňa účinnosti tohto zákona nájomcovi bytu
pôvodný nájom, ak nájomca ku dňu účinnosti tohto zákona byt bez prerušenia
užíva.
§ 27
(1) Rozostavané domy s bytmi vo vlastníctve podľa doterajších predpisov 28) sa
považujú za domy vo výstavbe podľa tohto zákona.
(2) Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome, ktorým vlastnícke právo k
bytu a nebytovému priestoru v dome vzniklo alebo vznikne podľa doterajších
predpisov, 29) sa odo dňa účinnosti tohto zákona považujú za vlastníkov podľa
tohto zákona.
(3) Vlastníci domov, ktorí previedli celé obytné domy, všetky byty alebo časť
bytov a nebytových priestorov v dome do vlastníctva 29) fyzických osôb, sú
povinní do 31. decembra 1998 uviesť právne vzťahy do súladu s ustanoveniami §
6, 7, 8, 9, 10 a
§ 23. Vlastníci domov môžu podať návrh na súd, aby vlastníkom bytov alebo
nebytových priestorov uložil splnenie týchto povinností.
(4) Ak bytové družstvo prevedie vlastníctvo nebytového priestoru v dome, na
ktorého výstavbu bola poskytnutá účelová dotácia 30) zo štátneho rozpočtu
Slovenskej republiky, na právnickú osobu alebo fyzickú osobu s výnimkou prevodu
podľa osobitného predpisu, 7) je družstvo povinné vrátiť poskytnutú účelovú
dotáciu do štátneho rozpočtu Slovenskej republiky, vzájomne vyrovnať vzťahy so
združeným investorom a zvyšok zaplatenej ceny previesť do fondu prevádzky,
údržby a opráv.
------------------------------------------------------------------
7) § 22 a
nasl. zákona č. 42/1992 Zb. o úprave majetkových vzťahov a vyporiadaní
majetkových nárokov v družstvách v znení neskorších predpisov.
28) § 12 zákona č. 52/1966 Zb. o osobnom vlastníctve bytov v znení neskorších
predpisov.
29) Zákon č. 52/1966 Zb. v znení neskorších predpisov. Zákon č. 42/1992 Zb.
30) Napr. výnos FMF, MF ČSR a MF SSR o financovaní komunálnej bytovej výstavby
a výstavby technického a občianskeho vybavenia uverejnený pod č. 33 vo
Finančnom spravodajcovi č. 6-7/1987, registrovaný v čiastke 26/1987 Zb.
§ 28
Nájomca družstevného bytu, ktorý je členom bytového družstva, má nárok na
prevod vlastníctva bytu podľa tohto zákona, ak nepožiadal o prevod vlastníctva
podľa osobitného predpisu. 7)
------------------------------------------------------------------
7) § 22 a
nasl. zákona č. 42/1992 Zb. o úprave majetkových vzťahov a vyporiadaní
majetkových nárokov v družstvách v znení neskorších predpisov.
§ 29
(1) Ak nájomca družstevného bytu, garáže alebo ateliéru požiadal bytové
družstvo o prevod vlastníctva bytu, garáže alebo ateliéru podľa osobitného
predpisu, 7) je bytové družstvo povinné previesť vlastníctvo bytu, garáže alebo
ateliéru do dvoch rokov od účinnosti tohto zákona; ak sa nájomca družstevného
bytu, garáže alebo ateliéru písomne dohodol s bytovým družstvom o prevode
vlastníctva v inej lehote, prevedie bytové družstvo vlastníctvo bytu, garáže
alebo ateliéru v takto dohodnutej lehote.
(2) Štátne podniky, štátne podniky v likvidácii, štátne rozpočtové organizácie
a štátne príspevkové organizácie , právnické osoby, ktoré podľa osobitného
zákona spravujú majetok štátu 30a) a bytové družstvá sú povinné s nájomcom
bytu, garáže alebo s nájomcom ateliéru uzatvoriť zmluvu o prevode vlastníctva
bytu, garáže alebo ateliéru do dvoch rokov odo dňa, keď nájomca požiada o
prevod vlastníctva bytu, garáže alebo ateliéru. Nájomca môže po uplynutí tejto
lehoty podať návrh na súd, aby uložil splnenie tejto povinnosti.
(3) Ustanovenie odseku 2 sa nevzťahuje na
a) služobné byty, 31) byty v správe rozpočtových organizácií a príspevkových
organizácií Ministerstva financií Slovenskej republiky, Ministerstva školstva
Slovenskej republiky, Ministerstva vnútra Slovenskej republiky, Ministerstva
obrany Slovenskej republiky, Ministerstva práce, sociálnych vecí a rodiny
Slovenskej republiky a Ministerstva zdravotníctva Slovenskej republiky, na byty
vo vnútornom kúpeľnom území 32) a území národných parkov, na byty slúžiace
lesnému hospodárstvu a na byty vo vlastníctve Fondu národného majetku
Slovenskej republiky obstarané z prostriedkov rozpočtu Fondu národného majetku
Slovenskej republiky od 1. januára 1995,
b) štátne podniky, štátne rozpočtové organizácie a štátne príspevkové
organizácie, ak nadobudli byty do vlastníctva štátu podľa § 4 ods. 1 písm. a),
c) byty v rodinných domoch.
(4) Ak štátny podnik neuzavrel s nájomcom bytu, garáže alebo ateliéru zmluvu o
prevode vlastníctva v lehote podľa odseku 2 a v tejto lehote vypracoval privatizačný
projekt, 22) je povinný na zabezpečenie tejto povinnosti s nájomcom uzavrieť
zmluvu o budúcej zmluve. 33) Nájomca môže podať návrh na súd, aby uložil
splnenie tejto povinnosti. Práva a povinnosti vyplývajúce zo zmluvy o budúcej
zmluve prechádzajú na právneho nástupcu štátneho podniku v plnom rozsahu.
(5) Vlastníci domov uvedení v § 17 ods. 3 môžu previesť vlastníctvo domu alebo
jeho časti podľa osobitného predpisu 23a) len do vlastníctva štátu vrátane
Slovenského pozemkového fondu, obce, obchodnej spoločnosti s účasťou štátu
alebo obce alebo s účasťou Fondu národného majetku Slovenskej republiky.
(6) Ak štátne podniky, štátne rozpočtové organizácie alebo štátne príspevkové
organizácie prevedú domy alebo ich časti do vlastníctva obce alebo obchodnej
spoločnosti podľa odseku 5, vzťahuje sa na nadobúdateľa povinnosť podľa odseku
2, pričom cena musí byť dohodnutá v súlade s § 17 ods. 3.
(7) Vlastník domu, ktorý nadobudol dom do vlastníctva podľa osobitného predpisu
34) z vlastníctva štátu, Slovenského pozemkového fondu, obce, bytového
družstva, obchodnej spoločnosti s účasťou obce, štátu alebo bytového družstva,
alebo Fondu národného majetku Slovenskej republiky alebo z vlastníctva družstva
alebo y vlastníctva obchodnej spoločnosti uvedenej v § 17 ods. 3 písm. e),
alebo ak ide o byty alebo o ateliéry v domoch nadobudnutých podľa osobitného
predpisu, 22) nemôže previesť vlastníctvo domu podľa osobitného predpisu, 23a)
ak v dome požiadal nájomca o prevod vlastníctva bytu. Cena bytu nesmie
presiahnuť cenu uvedenú v § 18 ods. 1
a § 18a ods. 1.
(8) Vlastníci domov uvedení v odseku 7 a v § 17 ods. 3 písm. c) až f) sú povinní s
nájomcom bytu uzatvoriť zmluvu o prevode vlastníctva bytu do dvoch rokov odo dňa,
keď nájomca požiada o prevod vlastníctva bytu. To platí aj o vlastníkoch domov
uvedených v § 17 ods. 3 písm. g) a h). Ak nájomca požiada o prevod vlastníctva
bytu pred nadobudnutím účinnosti tohto zákona, vlastník domu je povinný s
nájomcom bytu uzatvoriť zmluvu o prevode vlastníctva bytu do dvoch rokov odo
dňa nadobudnutia účinnosti tohto zákona. Nájomca môže po uplynutí tejto lehoty
podať návrh na súd, aby uložil splnenie povinnosti. Cena bytu a cena pozemku
nesmie presiahnuť cenu uvedenú v § 18 ods. 1 a v § 18a ods. 1.
(9) Ustanovenie odseku 8 sa nevzťahuje na služobné byty 31) a na byty
nadobudnuté do vlastníctva podľa § 4 ods. 1 písm. a) a na byty v rodinných
domoch.
------------------------------------------------------------------
7) § 22 a
nasl. zákona č. 42/1992 Zb. o úprave majetkových vzťahov a vyporiadaní
majetkových nárokov v družstvách v znení neskorších predpisov.
22) Zákon č. 92/1991 Zb. o podmienkach prevodu majetku štátu na iné osoby v
znení neskorších predpisov.
23a) § 588 a
nasl. Občianskeho zákonníka.
30a) Napríklad zákon Národnej rady Slovenskej republiky č. 258/1993 Z. z. o
Železniciach Slovenskej republiky v znení neskorších predpisov.
31) § 1 ods. 2 písm. a) až f) zákona Slovenskej národnej rady č. 189/1992 Zb. o
úprave niektorých pomerov súvisiacich s nájmom bytov a s bytovými náhradami.
32) § 63 ods. 2 písm. h) zákona Národnej rady Slovenskej republiky č. 277/1994
Z.z. o zdravotnej starostlivosti.
§ 18 vyhlášky Ministerstva zdravotníctva Slovenskej socialistickej republiky č.
15/1972 Zb. o ochrane a rozvoji prírodných liečebných kúpeľov a prírodných
liečivých zdrojov v znení neskorších predpisov.
33) § 50a Občianskeho zákonníka.
34) Napríklad zákon č. 328/1991 Zb. o konkurze a vyrovnaní v znení neskorších
predpisov, § 335 až 338 Občianskeho súdneho poriadku, zákon Národnej rady
Slovenskej republiky č. 233/1995 Z.z. o súdnych exekútoroch a exekučnej
činnosti (Exekučný poriadok) a o zmene a doplnení ďalších zákonov v znení
neskorších predpisov.
§ 29a
(1) Obec je povinná s nájomcom bytu uzavrieť zmluvu o prevode vlastníctva bytu
do dvoch rokov odo dňa, keď nájomca požiada o prevod vlastníctva bytu podľa
tohto zákona v dome, v ktorom požiada o prevod vlastníctva najmenej 50%
nájomcov bytov. Túto povinnosť obec nemá, ak nájomcom bytu je právnická osoba,
ak ide o byt v rodinnom dome alebo ak ide o byt, na ktorý sa nevzťahovala
povinnosť previesť vlastníctvo bytu podľa § 29 ods. 3 a vlastníctvo tohto bytu
prešlo na obec podľa osobitného predpisu. 24e).
(2) Obec je povinná previesť ateliér do vlastníctva nájomcu do dvoch rokov odo
dňa, keď nájomca požiada o prevod ateliéru.
(3) Ustanovenia odsekov 1 a
2 sa nevzťahujú na byty a ateliéry v domoch postavených po 1. júni 1998 z
rozpočtu obce alebo z prostriedkov Štátneho fondu rozvoja bývania; 35) na
zistenie ceny bytu a ateliéru v uvedenom dome sa nepoužijú ustanovenia § 18 a 18b.
------------------------------------------------------------------
35) Zákon Národnej rady Slovenskej republiky č. 124/1996 Z.z.
o Štátnom fonde rozvoja bývania v znení zákona Národnej rady Slovenskej
republiky č. 1/1997 Z.z.
§ 29b
(1) Ak štátny podnik, štátny podnik v likvidácii, štátna rozpočtová
organizácia, štátna príspevková organizácia alebo obec neuzavrela s nájomcom,
ktorý požiadal o prevod vlastníctva bytu podľa tohto zákona, zmluvu o prevode
vlastníctva bytu v lehote ustanovenej týmto zákonom, je pri uzatváraní zmluvy
aj po uplynutí zákonom ustanovenej lehoty povinná previesť byt za cenu
vypočítanú podľa predpisov platných v posledný deň dvojročnej lehoty.
(2) Ak bytové družstvo neuzavrelo s nájomcom, ktorý požiadal o prevod
vlastníctva bytu podľa tohto zákona alebo podľa osobitného predpisu, 7) zmluvu
o prevode vlastníctva bytu v lehote ustanovenej týmto zákonom, je pri
uzatváraní zmluvy aj po uplynutí zákonom ustanovenej lehoty povinné previesť
vlastníctvo bytu za nesplatený investičný úver s príslušenstvom ku dňu prevodu
vlastníctva bytu.
(3) Nájomcovi bytu, ktorý požiadal o prevod vlastníctva bytu podľa tohto zákona
alebo podľa osobitného predpisu 7) alebo s ktorým bola uzavretá zmluva o
budúcej zmluve, nezaniká právo na prevod vlastníctva bytu, aj keď k prevodu
bytu do vlastníctva nedošlo v lehote podľa tohto zákona alebo v lehote
dohodnutej v zmluve o budúcej zmluve, ak nájomca svoju žiadosť o prevod
vlastníctva bytu písomne nevzal späť; týmto späťvzatím žiadosti nezaniká
nájomcovi právo podať ďalšiu žiadosť o prevod vlastníctva bytu.
(4) Bytové družstvo, ktoré neodviedlo banke všetky finančné prostriedky
splatené členmi družstva za prevedené byty a nebytové priestory podľa
osobitného predpisu 7) do 1. júna 1998, je povinné ich odviesť do troch
mesiacov od 1. júna 1998.
(5) Bytové družstvá sú povinné oznámiť Ministerstvu financií Slovenskej
republiky do šiestich mesiacov od 1. júna 1998 počet všetkých bytov, ktoré do
1. januára 1998 previedli do vlastníctva nájomcov podľa tohto zákona alebo
podľa osobitného predpisu. 7)
------------------------------------------------------------------
7) § 22 a
nasl. zákona č. 42/1992 Zb. o úprave majetkových vzťahov a vyporiadaní
majetkových nárokov v družstvách v znení neskorších predpisov.
§ 30
Finančné prostriedky, ktoré obec získa z predaja bytov, nebytových priestorov,
domov alebo ich častí, pozemkov zastavaných domom, ako aj z priľahlých
pozemkov, sú príjmom rozpočtu obce. Obec tieto prostriedky môže použiť len na
obnovu a rozvoj bytového fondu a výstavbu a obnovu infraštruktúry obce.
Nevyčerpané finančné prostriedky sú zdrojom fondu rozvoja bývania obce a obec
ich môže použiť iba na obnovu a rozvoj bytového fondu a výstavbu a obnovu
infraštruktúry obce; o použití fondu rozvoja bývania obce rozhoduje obecné
zastupiteľstvo.
§ 31
(1) Spoločenstvá, ktoré vznikli podľa doterajších predpisov, sa považujú za
spoločenstvá podľa tohto zákona. Spoločenstvá, ktoré vznikli podľa doterajších
predpisov, sú povinné prispôsobiť tomuto zákonu zmluvu o spoločenstve, orgány,
hospodárenie, činnosť, prípadne stanovy najneskôr do šiestich mesiacov odo dňa
nadobudnutia účinnosti tohto zákona.
(2) Zmluvy o výkone správy, ktoré boli uzavreté pred nadobudnutím účinnosti
tohto zákona, sa považujú za zmluvy o výkone správy podľa tohto zákona.
Správcovia, ktorí vykonávali činnosť podľa doterajších predpisov, sú povinní
zosúladiť svoju činnosť s týmto zákonom najneskôr do šiestich mesiacov od
nadobudnutia jeho účinnosti.
§ 31a
Na výpočet ceny pozemku podľa § 18a sa použijú aj po 31. decembri 2003
ustanovenia cenového predpisu, podľa ktorého sa určovala cena pozemku do 31.
decembra 2003.
§ 32
Byty a nebytové priestory v obytných domoch, ktoré boli vo vlastníctve cirkví a
náboženských spoločností, rádov a kongregácií, nemožno prevádzať podľa tohto
zákona do prijatia osobitného zákona v vrátení tohto majetku.
§ 32a
(1) Na prevod vlastníctva bytu v rodinnom dome vo vlastníctve štátu v správe
štátnych podnikov a štátnych podnikov v likvidácii sa vzťahuje povinnosť
previesť vlastníctvo takéhoto bytu podľa doterajšieho predpisu, ak nájomca
písomne požiadal o jeho prevod do 1. augusta 1995; na výpočet ceny sa použije
ustanovenie § 18, 18a a 18b.
(2) Bytové družstvá alebo obce, ktoré previedli všetky byty alebo časť bytov v
bytovom dome do vlastníctva fyzických osôb, sú povinné do šiestich mesiacov od
1. augusta 1995 uviesť uzatvorené zmluvy o prevode vlastníctva bytov do 1.
augusta 1995 do súladu s § 16 ods. 8.
(3) Na prevod vlastníctva bytov v domoch v správe štátnych podnikov na
nájomcov, ktorými sú fyzické osoby, sa nevzťahuje ustanovenie § 45 zákona č.
92/1991 Zb. o prevode majetku štátu na iné osoby v znení neskorších predpisov.
(4) V prípadoch, keď došlo medzi predávajúcim a kupujúcim k dohode o kúpnej
cene bytu do 1. augusta 1995, spôsob výpočtu uvedený v § 18 sa nepoužije.
§ 32b
Prechodné ustanovenia
Zmluvy o spoločenstve alebo zmluvy o výkone správy, ktoré určujú úhradu
vlastníkov bytov a nebytových priestorov vo forme preddavku do fondu prevádzky,
údržby a opráv inak ako na základe veľkosti spoluvlastníckeho podielu, je
potrebné upraviť do 1. januára 2006 tak, aby boli v súlade so zákonom.
§ 32c
Prechodné ustanovenia
k úpravám účinným od 1. júla 2007
(1) Spoločenstvá, ktoré vznikli podľa doterajších predpisov v budovách, ktoré
nie sú bytovými domami, sa nepovažujú za spoločenstvá podľa tohto zákona a
správny orgán ich do 31. decembra 2007 vyčiarkne z registra.
(2) Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome, správcovia a predsedovia sú
povinní zmluvy o výkone správy alebo zmluvy o spoločenstve uzatvorené do 1.
júla 2007 uviesť do súladu s týmto zákonom do 31. decembra 2007. Tie časti
zmluvy o výkone správy alebo zmluvy o spoločenstve, ktoré sú v rozpore s
ustanoveniami tohto zákona, sú po uplynutí tejto lehoty neplatné.
§ 32d
Prechodné ustanovenia
k úpravám účinným od 1. apríla 2010
Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome,
správcovia a predsedovia sú povinní zmluvy o výkone správy alebo zmluvy o
spoločenstve uzatvorené do 1. apríla 2010 uviesť do súladu s týmto zákonom do
31. marca 2011. Tie časti zmluvy o výkone správy alebo zmluvy o spoločenstve,
ktoré sú v rozpore s ustanoveniami tohto zákona, sú po uplynutí tejto lehoty
neplatné.
ŠIESTA ČASŤ
ZÁVEREČNÉ USTANOVENIA
§ 33
Zrušujú sa
1. zákon č. 52/1966 Zb. o osobnom vlastníctve bytov v znení zákona č. 30/1978
Zb., zákona č. 509/1991 Zb., zákona č. 264/1992 Zb. a zákonného opatrenia Predsedníctva
Federálneho zhromaždenia č. 297/1992 Zb.,
2. vyhláška Federálneho ministerstva financií, Ministerstva financií Českej
socialistickej republiky, Ministerstva financií Slovenskej socialistickej
republiky, Českého cenového úradu a Slovenského cenového úradu č. 47/1978 Zb. o
predaji bytov z národného majetku občanom a o finančnej pomoci pri modernizácii
zakúpených bytov v znení vyhlášky č. 2/1982 Zb., vyhlášky č. 160/1983 Zb.,
vyhlášky č. 547/1991 Zb. a vyhlášky č. 608/1992 Zb.,
3. vyhláška Federálneho ministerstva financií, Ministerstva financií Českej
socialistickej republiky a Ministerstva financií Slovenskej socialistickej
republiky č. 121/1980 Zb. o finančnej pomoci pri prevode skupinových rodinných
domčekov z družstevného do osobného vlastníctva,
4. vyhláška Federálneho ministerstva financií, Ministerstva financií Českej
socialistickej republiky a Ministerstva financií Slovenskej socialistickej
republiky č. 122/1980 Zb. o jednorazovom príspevku na opatrenie náhradného
bývania občanom, ktorí uvoľnia byt v objekte spravovanom štátnou socialistickou
organizáciou v znení vyhlášky Federálneho ministerstva financií, Ministerstva
financií Českej socialistickej republiky a Ministerstva financií Slovenskej
socialistickej republiky č. 69/1982 Zb.
Čl.II
Zákon č. 42/1992 Zb. o úprave majetkových vzťahov a vyporiadaní majetkových
nárokov v družstvách v znení zákonného opatrenia Predsedníctva Federálneho
zhromaždenia č. 297/1992 Zb. a zákona č. 496/1992 Zb. sa mení takto:
V § 27 sa vypúšťajú slová "a nebytových".
Čl.III
Tento zákon nadobúda účinnosť 1. septembrom 1993.
Zákon č. 151/1995 Z.z. nadobudol účinnosť 1. augustom 1995.
Zákon č. 158/1998 Z.z. nadobudol účinnosť 1. júnom 1998.
Zákon č. 173/1999 Z.z. nadobudol účinnosť 16. júlom 1999.
Zákon č. 252/1999 Z.z. nadobudol účinnosť 11. októbrom 1999.
Zákon č. 400/2002 Z.z. nadobudol účinnosť 1. septembrom 2002.
Zákon č. 512/2003 Z.z. nadobudol účinnosť 1. januárom 2004.
Zákon č. 367/2004 Z.z. nadobudol účinnosť 1. júlom 2004.
Zákon č. 469/2005 Z.z. nadobúda účinnosť 1. novembra 2005.
Zákon č. 268/2007 Z.z. nadobúda účinnosť 1. júla 2007.
Zákon č. 325/2007 Z.z. nadobúda účinnosť 1. októbra 2007.
Zákon č. 595/2009 Z.z. nadobúda účinnosť 1.februára 2010
Zákon č. 70/2010 Z.z. nadobúda účinnosť 1.apríla 2010
Michal Kováč v.r.
Ivan Gašparovič v.r.
Vladimír Mečiar v.r.