Zákonné predkupné právo k nehnuteľnosti
27.11.2015
Pri pohľade
na formu vlastníctva k nehnuteľnostiam nie je raritou, práve naopak, je
pomerne bežnou skutočnosťou, že jednotlivé nehnuteľnosti sa nenachádzajú vo
vlastníctve iba jednej osoby, ale sú predmetom spoluvlastníckeho práva, teda sa
nachádzajú v spoluvlastníctve dvoch alebo viacerých osôb.
Podstata
spoluvlastníctva, s výnimkou spoluvlastníctva manželov, ktoré je
v zásade bezpodielové, spočíva okrem iného v tom, že vlastníctvo
k určitej veci ako celku je rozdelené pomerne medzi jednotlivých spoluvlastníkov,
z čoho vyplýva, že ani jeden zo spoluvlastníkov nie je oprávnený nakladať
s celou vecou, ale len s jemu prislúchajúcim spoluvlastníckym
podielom, pričom však ani v tomto nakladaní nie je úplne neobmedzený.
Toto
obmedzenie sa prejavuje predovšetkým v momente, keď sa jeden zo
spoluvlastníkov rozhodne svoj spoluvlastnícky podiel previesť (teda predať, darovať
a pod.) na inú osobu, odlišnú od ostaných spoluvlastníkov (pozn.: v
takomto prípade sa obvykle používa termín „na tretiu osobu“).
Skôr ako daný
spoluvlastník pristúpi k samotnému prevodu jemu prislúchajúceho podielu na
tretiu osobu, musí tento svoj
spoluvlastnícky podiel ponúknuť ostatným spoluvlastníkom na odkúpenie, za
rovnakých podmienok, ako mieni tento prevod realizovať s treťou osobou (v prípade bezodplatného prevodu, teda v prípade darovania, musí povinný
spoluvlastník ponúknuť svoj podiel na odkúpenie ostaným spoluvlastníkom za
trhovú cenu, zistenú napríklad znaleckým posudkom alebo na základe ponuky
realitných kancelárií v obdobných prípadoch), teda je limitovaný predkupným právom ostatných spoluvlastníkov
vyplývajúcim zo zákona (zákonné predkupné právo), konkrétne z ustanovenia
§ 140 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník (OZ).
Jedinou výnimkou,
kedy tak spoluvlastník nemusí učiniť, teda ponúknuť svoj podiel na odkúpenie
ostatným spoluvlastníkom, je v prípade, keď tento svoj spoluvlastnícky
podiel mieni previesť na osobu blízku v zmysle ustanovenia § 116, 117 OZ, teda na príbuzného v priamom rade (rodič, dieťa, vnuk), prípadne na
súrodenca alebo na manžela/ku, alebo na inú osobu v pomere rodinnom alebo
obdobnom, ak by táto osoba ujmu, ktorú utrpela jedna z nich, druhá dôvodne pociťovala
ako vlastnú ujmu.
Následky
nerešpektovania tohto predkupného práva ostatných spoluvlastníkov sú pomerne
závažné.
Oprávnený
spoluvlastník, teda spoluvlastník ktorého predkupné právo bolo porušené, má
v podstate na výber jednu z troch zákonných možností ako sa v takomto
prípade brániť:
1. Môže sa na súde domáhať vyslovenia
relatívnej neplatnosti zmluvy o prevode podielu zo spoluvlastníctva na tretiu
osobu (v prípade jeho úspechu, by sa na takýto prevod hľadelo ako na prevod,
ktorý sa nikdy neuskutočnil, teda by platil právny stav ako pred týmto
prevodom);
2. Môže sa voči nadobúdateľovi
(tretej osobe) domáhať, aby mu predaný spoluvlastnícky podiel ponúkol za
rovnakých podmienok, za ktorých ich kúpil od povinnej osoby (v prípade, že tak
nadobúdateľ dobrovoľne neurobí, môže sa domáhať na súde vydania rozhodnutia,
ktorým sa pri kúpe nahradí prejav vôle nadobúdateľa (§ 161 ods. 3 O.s.p.), teda
v prípade úspechu oprávnený
spoluvlastník nadobudne tento spoluvlastnícky podiel za rovnakých podmienok, ako
ich kúpila tretia osoba, teda nadobúdateľ);
3. Treťou možnosťou je, že si
ponechá predkupné právo, ktoré však začne pôsobiť až voči nadobúdateľovi (to
znamená, že v prípade, že sa táto tretia osoba (nadobúdateľ) rozhodne opäť
previesť tento podiel na niekoho iného, má oprávnený spoluvlastník voči tejto
tretej osobe rovnaké predkupné právo, aké mal voči pôvodnému spoluvlastníkovi,
ktorý nerešpektujúc predkupné právo oprávneného spoluvlastníka previedol svoj podiel
na túto tretiu osobu).
Pokiaľ sa
zaoberáme zákonným predkupným právom vyplývajúcim z príslušných ustanovení
Občianskeho zákonníka, ktoré prináleží spoluvlastníkom určitej veci,
v tomto prípade nehnuteľnosti, rozhodne nemôžeme prehliadať tú skutočnosť,
že zákonné predkupné právo môže vyplývať aj z iného právneho predpisu.
Zákonné predkupné právo pri prevode nehnuteľnosti, ktorá je
kultúrnou pamiatkou
Najbežnejším
prípadom, kedy sa v praxi môžeme stretnúť so zákonným predkupným právom
odlišným od predkupného práva v zmysle ustanovenia § 140 OZ je vtedy, keď
máme v úmysle previesť vlastnícke právo ku kultúrnej pamiatke.
V zmysle
ustanovenia § 23 zákona č. 49/2002 Z. z. o ochrane pamiatkového fondu má štát
zastúpený Ministerstvom kultúry Slovenskej republiky predkupné právo, ak vlastník
zamýšľa predať kultúrnu pamiatku alebo jej časť.
V takomto
prípade je vlastník kultúrnej pamiatky povinný túto písomne ponúknuť na kúpu ministerstvu, pričom tak musí učiniť
ohlásením všetkých podmienok (predovšetkým výšky kúpnej ceny, podmienok jej
splatnosti, prípadne iných podmienok pri predaji).
Ak štát
ponuku prijme, je ministerstvom určená štátna organizácia povinná do 90 dní odo
dňa prijatia ponuky uzavrieť s vlastníkom kultúrnej pamiatky kúpnu zmluvu, ak
nie je dohodnuté inak (štát musí zaplatiť za kultúrnu pamiatku cenu ponúknutú
niekým iným, ak nie je dohodnuté inak. Ak štát nemôže splniť podmienky
ponúknuté popri cene a ak ich nemožno vyrovnať ani odhadnou cenou, predkupné
právo zanikne.).
Ak štát ponuku neprijme do 30 dní odo
dňa jej doručenia, predkupné právo zaniká.
V tejto súvislosti považujeme za mimoriadne potrebné zdôrazniť, že povinnosť ponúknuť nehnuteľnosť na kúpu ministerstvu platí aj v prípade predaja bytu, respektíve nebytového priestoru v budove, ktorá je kultúrnou pamiatkou, na čo vlastníci týchto nehnuteľností pomerne často zabúdajú.
Pre REALITY MOVE, s.r.o. vypracoval Mgr. Stanislav Pekelnický, spolupracujúci advokát
